Este articulo lo escribe Juan Hernandez, Presidente de APRIM (Asociación de Promotores ed la Región de Murcia) en LaVerdad de Murcia. menuda reconversión del sector bancario. Si los suelos adjudicados en dacion de pago a las diferentes entidades financieras pasan a tener un valor POR LEY de un 90 % menos del contabilizado... El timo de la estampita version moderna. Me adjudico un activo, un suelo casi terminado su planeamiento urbanistico (el sobre con el dinero) pagando menos de su valor (en el momento ) y al poco tiempo descubro que está lleno de papel de periodico.
Empezaré este artículo del mismo modo en que lo voy a terminar. Señores legisladores, decidan. La responsabilidad es única y exclusivamente de ustedes. No 'nos' suiciden, por favor. ¿Por qué esta petición? A la situación límite que vive nuestra economía, en particular el sector inmobiliario y financiero, debemos añadirle otra cuenta atrás: la que corresponde a la aplicación del nuevo régimen de valoración de suelos para todo tipo de suelos a partir del próximo 31 de diciembre, régimen que se desprende de la Disposición Transitoria Tercera de la nueva Ley del Suelo.
¿Por qué se ha convertido la nueva Ley del Suelo en uno de los mayores riesgos de quiebra para el sector, y por extensión para la economía española?
Históricamente la valoración del suelo se basaba en su clasificación y calificación urbanística, es decir, en su destino y no en su situación real. Por lo tanto la evolución natural de un suelo, urbanísticamente hablando, era que pasara de ser rústico a ser urbanizable -fase que abarca el desarrollo de la planificación, gestión y ejecución de los planes y proyectos de urbanización- hasta que, con todo el cumplimiento de la legalidad vigente y con todas las obras de urbanización ejecutadas, se convertía en suelo urbano.
Esta norma se ha visto modificada por la nueva Ley del Suelo 2008, cuyo texto refundido fue aprobado mediante el RDL 2/2008 de 29 de junio, que reguló el nuevo marco normativo en materia de valoraciones de suelo en España. Según esta nueva Ley, a partir del próximo 31 de diciembre de 2011 se aplicarán a todos los suelos en gestión urbanística, incluso a aquellos que estuviesen amparados por la derogada Ley de 1998, el nuevo régimen de valoración que contempla sólo dos tipos de clasificaciones: rural o urbanizado. Esto se traduce en que se cargan de un plumazo y de manera retroactiva el suelo urbanizable, es decir, toda la fase intermedia y necesaria de planificación, de estudios, de distintas autorizaciones administrativas, de gestión de proyecto, de ejecución de obras de urbanización que no estén concluidas en su totalidad... Esto implica que no se aporta valor al suelo en toda esta fase.
¿Qué consecuencias directas tiene? Conforme a esta nueva realidad del valor del suelo en España, las empresas que no hayan finalizado completamente sus obras de urbanización sobre el suelo que se compró con valor de suelo urbanizable para ser urbanizado, aunque estén próximas a hacerlo, pasarán a tener un suelo con valor equivalente al que se destina a un fin rural, cuya tasación se obtiene por capitalización de rentas. Incidiré un poco más, es fundamental entender la magnitud de este cambio. Estamos hablando que en suelos con todo el planeamiento aprobado, con toda su gestión realizada y en fase de ejecución, sus obras de urbanización se consideren suelo rural a efectos de valoración.
Muchos suelos en España que están hoy en fase de planeamiento, de gestión e incluso de ejecución de urbanización en España, están registrados en los balances de empresas y de entidades financieras sobre el cálculo del anterior sistema; lo están en función del destino que se le ha dado y su grado de ejecución. De aplicarse a partir del 31 de diciembre 2011 las nuevas normas de valoración del suelo, esos suelos sufrirán unas minusvalías que pueden llegar hasta el 90% del precio de compra, lo que implicaría de manera automática la quiebra técnica a muchas inmobiliarias y entidades financieras.
Si a la presión actual que sufre el sistema financiero nacional, con exigencias anticipadas y reforzadas de capitalización principal de nuestras cajas, con una situación de mora aún no contralada y con problemas de financiación a nivel internacional, se le suma este disparate irracional a finales de año, podemos llegar a dar la puntilla a nuestra economía.
Nuestras autoridades monetarias actuaron con negligencia en el 2005. A partir de ese año, dando señales el mercado de la vivienda de cierto grado de madurez y agotamiento, no se evitó la inversión desproporcionada de recursos financieros a crédito en el mercado residencial. Habría bastado una simple Circular del Banco de España reforzando la política de dotación de provisiones por créditos inmobiliarios, como se ha demostrado en estos dos últimos años. En vez de eso optaron por modificar la Ley de Suelo, un camino menos efectivo y mucho más lento.
Ahora tenemos un gran problema, sobre todo si se descuentan o anticipan valoraciones de esos activos por los efectos que va tener su aplicación a partir del próximo mes de diciembre. O volvemos a un sistema que reconozca derechos intermedios consolidados, o nos arriesgamos a meter a nuestro sistema financiero en quiebra, dilapidando todos los esfuerzos realizados. Señores legisladores, decidan. La responsabilidad es única y exclusivamente de ustedes. No 'nos' suiciden, por favor.
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