Me ha gustado este artículo de Expansion, del que me permito poner en negrita algunos párrafos. Al final, más de los mismo. Sin financiación y con la incertidumbre actual en materia de empleo (los ingresos futuros de los compradores) los incrementos en la venta de viviendas pienso que son flor de un día, fruto de la eliminación de las deducciones fiscales, cuentas vivienda y del aumento del IVA. Quien vende ahora ha ajustado el precio a lo que el comprador tiene o mejor lo que puede pagar, y quien compra tiene la financiación (propia o bancaria) solucionada. Lo demás son milongas.....
La compraventa de viviendas se disparó en agosto un 29,6% en tasa interanual. ¿Cambio de ciclo en el sector? Los expertos consultados por Expansión.com explican en parte este estirón en el adelanto de las adquisiciones por la eliminación de la deducción en 2011. Pero hay más...
José García Montalvo, profesor de Economía de la Universidad Pompeu Fabra:
A su juicio, habrá que esperar hasta enero de 2011 para comprobar qué parte de esta recuperación es realmente estructural y no motivada por la retirada de la desgravación por compra de vivienda a partir del 31 de diciembre.
A su juicio, habrá que esperar hasta enero de 2011 para comprobar qué parte de esta recuperación es realmente estructural y no motivada por la retirada de la desgravación por compra de vivienda a partir del 31 de diciembre.
"Los cambios fiscales van a tener un efecto importante a medida que se va a acercando la fecha de su ejecución, animarán la demanda pero luego se puede volver a frenar. Esto ya ha ocurrido en EEUU. Allí las ventas se relanzaron hasta abril, momento en el que se suprimió la deducción de 8.000 dólares por adquirir una vivienda. Y desde entonces se registraron caídas del 25%-30%", explica García Montalvo.
Eso sí, para Montalvo también hay un importante componente estructural. "Los datos de Tinsa muestran que el precio de los pisos sigue cayendo y a un ritmo más fuerte [el precio medio de la vivienda cayó en septiembre un 5% respeto al mismo mes del año anterior, cuatro décimas más de lo que había descendido en agosto]. Por eso, puede haber gente que compra simplemente porque los precios son más bajos", añade este experto.
La clave para ver si el ajuste de precios es real y si la demanda se anima estará en lo que ocurra en 2011. "Cuando se acaben los incentivos fiscales los pisos se tendrán que abaratar más para mantener la demanda", concluye.
Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona:
Bernardos es rotundo, a su juicio, las subidas en las ventas de pisos son puro "espejismo". "Cuando se acabe la desgravación y las prórrogas de la ejecución de las cuentas vivienda, la demanda caerá. 2011 va a ser el desierto", señala.
Bernardos es rotundo, a su juicio, las subidas en las ventas de pisos son puro "espejismo". "Cuando se acabe la desgravación y las prórrogas de la ejecución de las cuentas vivienda, la demanda caerá. 2011 va a ser el desierto", señala.
"Ahora mismo hay gente viendo pisos cada día, porque han hecho sus cálculos y se pueden ahorrar más de 30.000 euros en el conjunto de la adquisición. Pero cuando este incentivo desaparezca el sector inmobiliario se va hundir", añade.
Además, "para que el mercado funcione bien y la demanda aumente de forma sólida el desempleo debe disminuir, sobre todo, el paro juvenil", concluye Bernardos.
María Romero, de Analistas Financieros Internacionales (AFI):
"El dato que se ha conocido hoy ha sorprendido al alza. Tradicionalmente, la cifra de compraventas en agosto es algo menor que la de otros meses por el efecto de las vacaciones. Además, en este caso, creíamos la comparación que se notarían los efectos del aumento del IVA en julio y el adelanto de las compras de los meses anteriores y volvería al nivel de las 37.000 viviendas vendidas al mes del resto del año. En cambio, no se han percibido. Esto en parte se explica en la caída de los precios y en el adelanto de las compras ya previstas, ya que en 2011 se eliminará la deducción por adquisición para las rentas superiores a 24.000 euros.
"El dato que se ha conocido hoy ha sorprendido al alza. Tradicionalmente, la cifra de compraventas en agosto es algo menor que la de otros meses por el efecto de las vacaciones. Además, en este caso, creíamos la comparación que se notarían los efectos del aumento del IVA en julio y el adelanto de las compras de los meses anteriores y volvería al nivel de las 37.000 viviendas vendidas al mes del resto del año. En cambio, no se han percibido. Esto en parte se explica en la caída de los precios y en el adelanto de las compras ya previstas, ya que en 2011 se eliminará la deducción por adquisición para las rentas superiores a 24.000 euros.
Creemos que es un dato puntual, más que una tendencia. Para que continuase este ritmo de ventas el mercado de trabajo tendría que mejorar mucho y también el acceso al crédito. Los jóvenes, un grupo de demanda importante, son de los colectivos que más están pagando la crisis con el desempleo y no pueden adquirir viviendas porque no tienen un contrato fijo y una situación laboral estable. Hasta que esto no cambie el mercado inmobiliario no recuperará un buen nivel de ventas".
Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.com:
“El dato de ventas de viviendas era previsible tras conocer las cifras del Ministerio de Vivienda. Los datos recabados por el INE se obtienen del colegio de registradores y suelen tener un retraso respecto a las cifras que ofrece el Gobierno de forma trimestral, que los recoge de los notarios, y que en su última entrega ya mostró un aumento notable, ante la subida del IVA.
“El dato de ventas de viviendas era previsible tras conocer las cifras del Ministerio de Vivienda. Los datos recabados por el INE se obtienen del colegio de registradores y suelen tener un retraso respecto a las cifras que ofrece el Gobierno de forma trimestral, que los recoge de los notarios, y que en su última entrega ya mostró un aumento notable, ante la subida del IVA.
En lo que queda de año es posible que se produzca un repunte en las operaciones de compraventa, ya que mucha de la gente que ahora busca piso podría adelantar su decisión de compra y cerrar la operación antes de enero. El fin de las ayudas fiscales puede impactar como impactaron la eliminación de las medidas de ayuda al sector de la automoción: antes de julio se produjeron repuntes en la venta de coches, pero desde entonces la venta ha experimentado grandes caídas. Los propietarios de vivienda deberían aprovechar el 'tirón' aplicando rebajas con tal de asegurarse la venta. Si finalmente se confirma la decisión del Gobierno, el que no haya vendido antes de Nochevieja tendrá un 2011 complicado, en el que esperamos unos ajustes de precio mucho más significativos”.
Christina Palau, director de Fotocasa.es:
"El incremento va muy acorde con los datos internos que manejamos en el portal, tanto de la oferta como de la demanda.
"El incremento va muy acorde con los datos internos que manejamos en el portal, tanto de la oferta como de la demanda.
En el caso de la oferta de viviendas, en nuestro portal hemos visto como el stock anunciado se ha duplicado en el último año (103%). Respecto a la demanda de vivienda, fotocasa ha detectado un crecimiento del 55% en el último año (este dato se extrae teniendo en cuenta el volumen de búsquedas de viviendas y de contactos realizados, es decir, las solicitudes de información sobre un inmueble).
En nuestra opinión, el stock de vivienda aún sigue creciendo pese a que el mercado inmobiliario español se está reactivando, tal y como indican nuestras cifras. Por lo que la demanda existente aún no es suficiente para absorber el stock actual.
La reactivación a la que estamos asistiendo estos últimos meses (ocho meses consecutivos de incremento de compraventas, según INE), la explicamos, en parte, por el fin de la deducción por compra de vivienda del Gobierno para rentas superiores a 24.000 euros a partir del 1 de enero de 2011.
Si al factor de reactivación y aumento de la demanda le sumamos que el precio medio de la vivienda en España está llegando a su mínimo (nosotros prevemos que no bajará de los 2.200 euros/m2 a nivel estatal), se puede explicar que esa demanda latente, que estaba esperando grandes caídas de precios, vea que la situación se está estabilizando y se lance a comprar, que es lo que está reflejando hoy el INE.
Podemos afirmar que la tendencia de los precios es hacia la estabilización y fin de las caídas. El Índice Inmobiliario fotocasa.es lleva unos meses registrando una ralentización de la bajada de los precios, que el resto de indicadores del mercado inmobiliario aún no recogen".
José Manuel Sánchez, director de Análisis de Knight Frank España:
"La venta de viviendas es una terna que depende de tres factores fundamentales, la demanda, el precio y la financiación. En primera residencia la demanda es clara, no hay que ver más que el ejemplo de Madrid, donde el stock de obra nueva sin vender es minúsculo comparada con la población de la Comunidad Autónoma (15% de la población de España), sin embargo, el producto que se vende siempre es con financiación bancaria y con un precio competitivo. Por lo tanto, la venta de viviendas, al depender de la financiación, depende directamente del stock que tienen los bancos y cajas, dado que es a sus viviendas a las que le aseguran la financiación.
"La venta de viviendas es una terna que depende de tres factores fundamentales, la demanda, el precio y la financiación. En primera residencia la demanda es clara, no hay que ver más que el ejemplo de Madrid, donde el stock de obra nueva sin vender es minúsculo comparada con la población de la Comunidad Autónoma (15% de la población de España), sin embargo, el producto que se vende siempre es con financiación bancaria y con un precio competitivo. Por lo tanto, la venta de viviendas, al depender de la financiación, depende directamente del stock que tienen los bancos y cajas, dado que es a sus viviendas a las que le aseguran la financiación.
Por supuesto podemos tener segundas derivadas en la adquisición de la vivienda, por un lado el paro y la incapacidad del Ejecutivo para aclarar las nubes del panorama a corto plazo, y que genera un alto porcentaje de incertidumbre produce que las preocupaciones del potencial comprador de muchas Comunidades Autónomas estén en las necesidades básicas de comida y vestido y no en la aventura de la compra de una vivienda.
Vemos que los valores de venta, aportados por las tasadoras siguen mostrando la tendencia a la baja, no como los del Ministerio que realmente no son más que indicadores de lo que se quiere que salga en prensa.
Así pues con valores de venta a la baja, financiación en productos de banca y demanda en primera residencia, tenemos la salida de los stocks actuales. Aunque no de promotores y particulares, estos señores carecen de alguien que le dé dinero al comprador. El equilibrio viene de la mano de la apertura de los grifos de la liquidez que aporten cajas y bancos, que son quienes tienen el producto y el dinero. La demanda tiene poco que opinar".
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