La banca siempre gana

Ya me hablo de esta noticia de elmundo un amigo banquero comiendo hace unos días, y es que en las hipotecas se determina un dato que puede resultar muy importante. El tipo de subasta. Y es que ese descenso del porcentaje lo que consigue con seguridad es que al hipotecado le quedará más deuda tras la subasta. No es lo que nos vendieron en su día al aprobar la medida anterior, que fue en Julio, hace 3 meses. Si que cambiamos de opinión pronto...

El Ejecutivo matiza las nuevas reglas del juego en la adjudicación de viviendas en proceso de ejecución anunciadas en julio. Si entonces se elevaba el coste mínimo por el que la banca podía quedarse con estos "inmuebles hipotecados" (no se especificaba más) en subasta pública -del 50% al 60% sobre su valor de tasación-, ahora se limita que este incremento sólo afecta a la vivienda habitual. Esto se traduce en que el resto de inmuebles podrá seguir pasando a manos de las entidades financieras por la mitad de su valor de tasación, como hasta julio.
Una puntualización publicada 'sin hacer ruido' el pasado 11 de octubre en el Boletín Oficial del Estado (BOE) en la 'Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal' [Pdf] en su artículo cuarto ('Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil'. Punto 37) en forma de nueva disposición. Esta modificación entra en vigor el próximo 31 de octubre y las fuentes consultadas por ELMUNDO.es afirman que tiene un gran alcance. Donde no se ponen de acuerdo es a la hora de hablar de los principales damnificados: ¿particulares, promotores o ambos?
Así, en la 'Disposición adicional sexta. Adjudicación de bienes inmuebles', en su primer párrafo, se puede leer: "En el caso de las adjudicaciones solicitadas por el acreedor ejecutante en los términos previstos en la sección (...) y siempre que las subastas en las que no hubiere ningún postor se realicen sobre bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 50% de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos".
Aunque en un principio este segmento de 'viviendas no habituales' podría parecer mínimo, fuentes judiciales han asegurado que es "bastante importante y que actualmente representa más del 50% de las ejecuciones tramitadas en los juzgados". Ponen de ejemplo promociones enteras de viviendas, casas en las que no reside el deudor y de la que es el arrendador, oficinas, locales comerciales, plazas de garaje, etc.
Además, el cambio de legislación, indican las mismas fuentes, conlleva "el perjuicio de que ahora será necesario demostrar que el inmueble objeto de la ejecución es vivienda habitual del deudor para poder aplicar el tanto por ciento del tipo que corresponda" -el ejecutado tendría que aportar pruebas de que se trata de su primera residencia para que la entidad financiera se la adjudique por el 60% y no por el 50%-.
Carlos Baños, presidente de la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (Afes), que ya estaba al tanto de esta nueva normativa, hace una lectura menos alarmante para los hipotecados de a pie. "A los particulares les afecta muy poco y no les va a perjudicar más de lo que ya están porque la mayoría de casas que se compraron durante el 'boom' fueron primeras residencias y en el caso de que tuvieran que demostrar que su inmueble es vivienda habitual se tendría que anular todo el procedimiento. Algo que les beneficiaría no te imaginas cuánto. Detrás de la gran mora de la segunda residencia se encuentran los créditos a promotor", afirma.

'Adjudicarse suelo por el 60% puede provocar tener que devolver dinero al promotor por parte del banco'

De este modo, Baños no duda en señalar que esta decisión es un "guiño del Gobierno a la banca y más que pensando en la vivienda pensando en el suelo, que también era considerado en el texto de la ley de julio como inmueble a adjudicarse por un mínimo del 60% del valor de tasación". "Pagar por unos terrenos, construidos o no, el 60% del tipo de subasta puede provocar que la entidad financiera tenga que devolver dinero en metálico al promotor ejecutado además de cargar con el activo. Imagínate que una entidad prestó a un promotor cinco millones para hacer una promoción y se acordó un tipo subasta de 10 millones. Si ahora tiene que pagar el 60%...", indica.
Más allá de la medida en sí, el presidente de Afes carga duramente contra las formas con las que el Ejecutivo ha tomado esta decisión: "Ha sacado por la puerta de atrás una ley que no está en consonancia con su nueva política. Al menos, la que parece abanderar su candidato Rubalcaba. La primera ley, la anunciada en julio a 'bombo y platillo', estaba muy bien porque hacía que al hipotecado le quedara menos deuda tras la subasta de su casa. Ahora, este cambio rompe con esa sintonía".