¡Milagro! El INE dice que la vivienda nueva ha subido en ocho comunidades desde 2007

Menuda noticia de el confidencial. Nos lo reemos o no?.

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria ha pasado de puntillas en la mitad del país. Al menos en 8 de las 17 comunidades autónomas. Lo dice el Índice de Precios de la Vivienda que elabora trimestralmente el Instituto Nacional de Estadística (INE), y en el que se revela que en el conjunto del país el ajuste inmobiliario en la vivienda nueva en términos reales (descontada la inflación) es prácticamente inapreciable: apenas un 3% en el conjunto del país. En concreto, si una casa costaba 100 unidades en 2007, tres años más tarde (media anual) su valor a precios de mercado se situó en 97,224 unidades.

El caso más relevante, sin embargo, está en Andalucía, Asturias, Canarias, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Extremadura, Galicia, y Murcia, donde la vivienda nueva no sólo no ha bajado en los últimos tres años desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, sino que, por el contrario, ha crecido. En algunos casos de forma relevante, lo cual es todavía más llamativo. En Extremadura, un 11%; en Murcia, un 6%, en Galicia y Andalucía por encima del 4%, y en Asturias y Canarias alrededor del 3%, siempre en términos reales.

Los datos del INE ponen de relieve una abierta divergencia entre la vivienda nueva y la usada. Hasta el punto de que las casas de segunda mano han pasado del nivel 100 en 2007 al 84 el año pasado, lo que supone un descenso del 16%, cinco veces más que en el caso de la vivienda nueva. En términos generales, es decir teniendo en cuenta tanto la vivienda nueva como usada (sin incluir la de protección oficial) el descenso en media anual ha sido del 10%. Es decir, ha pasado de representar el nivel 100 en 2007 al nivel 90,071 tres años más tarde, lo que pone de relieve la moderación en la caída de los precios tras un periodo de fuerte expansión.

El INE utiliza como fuente de información para realizar el índice de precios de la vivienda las estadísticas de todas las transacciones que se realizan en el conjunto de las notarías españolas. Son, por lo tanto, los precios que se declaran en el momento en el que compradores y vendedores elevan el documento de adquisición y venta a escritura pública. No se trata, por lo tanto, de una encuesta o de un trabajo basado en el valor de tasación de los pisos, sino de datos reales, lo que aumenta su fiabilidad. De hecho, esta metodología, tanto en lo que se refiere a fuente de información como a procedimientos de cálculo usados, está armonizada con la Unión Europea. Es, por lo tanto, homogénea.

Y según esos datos, los precios han bajado más en Cataluña (-20% en tres años) que en ningún otro sitio -media ponderada de las viviendas nuevas y usadas-. A continuación se encuentran Navarra (-18%), Aragón (-17%) y la Comunidad de Madrid (-15%). Por el contrario, han seguido subiendo en Extremadura, Galicia y Murcia, precisamente por el tirón de la vivienda nueva, cuyo precio ha seguido creciendo haciendo oídos sordos a la situación macroeconómica.

El gráfico que se adjunta, elaborado por el profesor Xavier Vives, refleja con nitidez cómo en España el ajuste inmobiliario ha sido más moderado que en otros países que han sufrido burbuja. Mientras que en Irlanda y Reino Unido la caída de precios desde el pico ha sido del 38% y del 17%, respectivamente, en el caso español el descenso se limita (según el Ministerio de Vivienda y no el INE) un 13%. Vives participó ayer en la presentación del Informe CESifo sobre la Economía Europea 2011, elaborado por un equipo de siete economistas de diferentes países europeos y patrocinado por la Fundación BBVA.

Zonas urbanas y no urbanas

Según el economista Julio Rodríguez, experto en el mercado inmobiliario, los datos de Estadística ponen de manifiesto el distinto comportamiento de las zonas urbanas y no urbanas. Mientras que en las grandes ciudades el ajuste de precios es más rápido –“funciona mejor el mercado”-, en las no urbanas existe “mayor pudor” a la hora de rebajar el precio de la vivienda, aunque no se venda la casa durante mucho tiempo.

Rodríguez, en cualquier caso, destaca la calidad y sofisticación de la encuesta de INE, toda vez que incorpora regresiones como los precios hedónicos, es decir  compara el precio de dos casas o de dos bienes de igual calidad. Para elaborar el índice, igualmente, se realizan ponderaciones entre viviendas usadas y de segunda mano, lo que permite hacer comparaciones más homogéneas.

Y el resultado en este caso es también sorprendente.  Si al comenzar la crisis el 46% de las transacciones registradas ante notario eran vivienda nueva, en 2010 ese porcentaje ha crecido hasta el 54,7%. Esto quiere decir que desafiando a las leyes económicas de oferta y demanda, las casas que más se venden (aquellas que registran mayor número de transacciones) son las que menos han caído de precio, mientras que las viviendas que menos se venden son las que, paradójicamente, han sufido mayor caída de precios.

Esto puede deberse a que las transacciones que el INE considera ‘nuevas’ son en realidad daciones que hacen los promotores inmobiliarios a las entidades financieras para saldar su deuda. No se trata, por lo tanto, de operaciones nuevas en sentido estricto, ya que los bancos y las cajas se quedan las casas para luego venderlas a sus clientes. Para Julio Rodríguez, el mercado de la vivienda continúa teniendo zonas opacas, en particular en este aspecto, por lo que habría que diferenciar lo que es una dación (para cancelar el préstamo) de una venta. Y hoy por hoy las estadísticas oficiales no recogen esta diferencia, lo que distorsiona el análisis de la evolución de los precios.