Un auto de la Audiencia Provincial de Navarra permite entregar una vivienda para saldar la hipoteca

Una buena noticia que un buen amigo me envia, gracias a el economista. Tras esta sentencia, que no es recurrible segun parece, aquellos que han visto enbargada su vivienda al menos no tendrán que pagar la diferencia entre la deuda y el importe obtenido en la subasta. Deberia tener una consecuencia directa. Si la entidad financiera no va a conseguir cobrar esa diferencia, es más rentable para el banco vender en el mercado esa vivienda por una cantidad menor que la hipoteca que seguramente será mayor de lo que previsiblemente un tercero pague por ella en la subasta, ya que si se la adjudica tendrá que provisionar por su valor. Debermos bajadas de precio? Deberia ser así...

La Audiencia Provincial de Navarra ha reconocido que la adjudicación de la vivienda en subasta debe bastar para saldar la deuda hipotecaria, al entender que las entidades financieras han causado la crisis y que es "moralmente rechazable" que ahora aleguen que la vivienda se ha depreciado para reclamar la diferencia, según un auto del que se ha hecho eco la asociación de consumidores OCU. 

Según recoge el documento judicial, el banco demandante ejecutó una hipoteca al no cumplir el cliente demandado con el pago de las cuotas. Tras el embargo de la vivienda, procedió a subastarla, pero tras quedar desierta la venta el inmueble fue adjudicado a la entidad por 42.895 euros.

Como la cantidad obtenida no cubría el principal de la hipoteca, el banco reclamó al demandado el abono del resto de la deuda, unos 30.000 euros más, de los que 8.000 correspondían a intereses y gastos. Esta petición fue rechazada por un juzgado de primera instancia en noviembre de 2009 y el banco recurrió la decisión judicial.

La tasación

En su sentencia, con fecha del 17 de diciembre de 2010, la Audiencia confirma la resolución tomada por el tribunal de primera instancia en 2009 ya que considera que no ha lugar a que la entidad reclame el importe del principal del préstamo que no recuperó a través de la subasta.

La razón es que el valor de la casa, en base a la tasación que banco y prestatario acordaron en la firma de la hipoteca, es suficiente para cubrir la deuda. En concreto, la cifra que se fijó en la escritura del préstamo asciende a 75.900 euros, mientras que el principal prestado son 71.225,79 euros.

En este punto, la Audiencia señala que no aceptó una segunda tasación, presentada más tarde por la entidad, en la que se rebaja la valoración de la casa.

"La adjudicación de la finca materialmente al banco, habida cuenta de la tasación que en su día se aceptó por el banco ejecutante, determina que consideremos ajustada a derecho la resolución de la Magistrada Jueza de Primera Instancia y ello a los efectos de entender que, con su adjudicación, el principal y algo más ha sido cubierto con dicho bien", explica el auto.

Además, el tribunal hace referencia al segundo argumento empleado por el banco, que defiende que su solicitud de continuar con la ejecución de la hipoteca no es un "abuso de poder", y explica el motivo por el que se descarta la segunda tasación de la vivienda, de importe inferior.

"Moralmente es rechazable que se alegue (...) la pérdida de valor de la finca que servía de garantía del préstamo, que no se hubiera concedido si no hubiera tenido un valor suficiente", afirma, y añade que la reducción en el valor del inmueble es "directamente achacable" a la crisis económica causada por la "mala praxis del sistema financiero" del que el banco demandante forma parte.

"Resulta especialmente doloroso" que la alegación esté basada en unas circunstancias que "esencialmente y como vulgarmente se dice ha suscitado una gran sensibilidad y levantado ampollas", concluye.

La sentencia es firme y no se puede recurrir, aunque El Periódico, que señala que el banco en cuestión es BBVA, indica que la entidad ha anunciado que presentará un recurso ante el Tribunal Supremo.

Lo que la normativa contempla

La decisión judicial es pionera, ya que la normativa actual contempla que el consumidor que no puede pagar su hipoteca debe entregar la vivienda a la entidad financiera y que, en el caso de que una tasación muestre que el inmueble ha perdido valor, debe abonar la cantidad restante.

El pasado mes de diciembre, el Gobierno y CiU alcanzaron un acuerdo para comenzar a estudiar posibles modificaciones normativas en la regulación hipotecaria para limitar los "efectos sociales" derivados de los embargos.

Los pisos embargados revolucionan el mercado

Me gustan las iniciativas de pisosembargados.com o de pisosbancos.com. Son webs inmobiliarias que aparecen para dar salida a las viviendas embargadas o en posesión de las entidades financieras. Me parecen dos buenas iniciativas, si al final sirven para que el consumidor acceda a viviendas a precios razonables, los afectados por el embargo consiguen saldar su deuda, o al menos minimizarla y mejorar su situación. Porque para los bancos son fundamentales, ahora que en las subastas no compra nadie de los habituales. Al menos, esta información llega a un público mayor a través de internet. Eso sí, lo que le faltaba al sector es que aflore una bolsa de viviendas de 100.000 unidades, con el cartel de "Urge vender" (para estas la financiación está más que garantizada) frente a las de los promotores normales.
¿Como se refleja esto en las estadísticas de ventas?. ¿Y en los precios medios?.

Nueva vuelta de tuerca del sector inmobiliario en su duro y largo camino hacia la normalización. Decenas de miles de pisos embargados de las entidades financieras han irrumpido con fuerza en el grueso escaparate de casas en venta con precios más propios del siglo pasado y se han convertido en la oferta más atractiva del momento, tanto para los que buscan casa como para los que buscan negocio.

"La banca será la dominadora del mercado de la vivienda los próximos cuatro o cinco años". Fernando Acuña, socio director de Pisos Embargados de los Bancos, vive un presente y vislumbra un futuro en la compraventa de inmuebles ligado al mundo financiero, como ha pasa en EEUU. "Los bancos están detrás del 25% de las ventas en el en país norteamericano y en California copan el 45%. Se trata de pisos embargados y en España, aún con porcentajes bajísimos en este sentido, ocurrirá lo mismo", prevé Acuña.
Este nuevo presente del 'ladrillo' residencial lo conoce a la perfección el ex directivo de Deutsche Bank, ex responsable en España del área de hipotecas. Actualmente, su joven compañía de ocho meses de edad aglutina una cartera de inmuebles ejecutados repartidos por toda España con más de 25.000 unidades -y subiendo día a día- pertenecientes a las 25 entidades financieras con las que trabajan. En su opinión, esto es sólo la punta del iceberg.
Acuña estima que en la actualidad hay entre 70.000 y 100.000 -"toda una locura"- viviendas embargadas en venta en España y augura que en 2011 esta cifra podría incluso triplicarse. "La mayor parte de estas casas se financió al 100% hace dos o tres años a mucho inmigrante -principalmente marroquí, ecuatoriano y rumano- y a familias medias españolas. Después, al quedarse sin empleo, estos prestatarios no han podido hacer frente a la hipoteca. Los bancos dimos demasiada financiación y el particular pedía más de lo que podía pagar. La crisis se ha llevado a todos por delante", aclara.
De este modo, ahora este parque de pisos embargados rebajados en torno a un 40% con respecto a su valor máximo alcanzado en 2007 representa un jugoso caldo de cultivo -sólo en Madrid 3.000 unidades- para la demanda de todo tipo, diferenciada por Acuña en tres clases: familias que quieren acceder a su primera vivienda o cambiar la actual, jóvenes que sueñan con una casa propia e inversores (pequeños y grandes; nacionales y extranjeros).

Compradores con privilegios

"Todos estos inmuebles requisados están un 20% por debajo del precio de mercado. El banco da el 100% de financiación en la mayoría los casos. Las condiciones hipotecarias, exentas de las comisiones que se suelen aplicar, son las más interesantes". Según Acuña, éstas son las tres grandes ventajas de las que se aprovechan los nuevos propietarios vía banca. Además, el tentador coste de salida -marcado por la entidad tras la recomendación de la compañía de Acuña- aún se puede regatear un poco más dependiendo de la zona. Acuña pasa ofertas a la baja que a veces sus proveedores aceptan y a veces no.
Tres tentaciones que, ni mucho menos, han pasado por alto los inversores, que no han dudado en saltar de nuevo al ruedo inmobiliario. "Además de los grandes inversores habituales, en 'stand by' desde el inicio de la crisis, también han entrado en juego los pequeños ahorradores, que han visto en los pisos embargados a precios pre 'burbuja' el mejor refugio y rentabilidad, con los tipos por los suelos, para su dinero. Estos compran, reforman y alquilan o venden", señala Acuña. El mejor ejemplo-chollo de uno de estos negocios redondos lo tiene en la calle Magdalena de Madrid, donde vendió un piso de 65 metros por 118.000 euros y después de que su nuevo propietario le lavara la cara por 10.000 ha rechazada ya una oferta de 200.000. Éste lo tiene arrendado por 900 euros al mes.

Concha Ordóñez, ex segunda de a bordo de una importante multinacional asentada en España y con una importante indemnización por despido en el bolsillo, es uno de estos pequeños inversores fruto de los pisos embargados. Ordóñez ha adquirido un lote de dos pisos en el madrileño barrio de Lavapiés por 150.000 euros. Uno de 20 metros por 60.000 donde ha instalado su despacho y otro de 35 que ha reformado por 15.000 euros y alquilado por 600 mensuales. Esta inversora tiene muy claro que "es el momento óptimo para comprar".
Aunque mención aparte en este aspecto merece el desembarco de fortunas foráneas en busca de viviendas españolas. "Ha aflorado mucha demanda extranjera, sobre todo desde EEUU y Reino Unido, bautizada por la prensa como 'fondos buitre' que no viene a comprar uno o dos pisos sino 200, 300 y 400. Hace poco pasamos una oferta de 20 millones de euros a un banco por 200 de sus inmuebles. Pedía inicialmente 29 millones y fue rechazada", recuerda Acuña, que adelanta que en 2011 España será el destino de los grandes inversores venidos de fuera de nuestras fronteras.

'Vamos a vender rápido', la nueva directriz de la banca

"Las entidades financieras han dado ya todos los pasos posibles rebajando precios y cambiando el chip. Ha cambiado el 'vamos a perder poco dinero' por el 'vamos vender rápido para deshacernos del lastre que supone tener masas ingentes de pisos en sus balances', que no es su negocio", señala Acuña. Adquirir uno de sus inmuebles conlleva prácticamente los mismos pasos que hacerlo en una inmobiliaria. Además, la comisión de la compañía de Acuña es parecida, del 3%, y va ya incluida en el precio del piso corriendo a cargo de la entidad.
De este modo, entre las grandes gangas que tiene Pisos Embargados de los Bancos se puede ver un piso en el cotizado barrio madrileño de Princesa de 50 metros por 166.000 euros. Inmueble cuyo valor llegó a superar los 50 millones de pesetas. Eso sí, si piensa buscar su futura casa a través de ese cauce, Acuña le aconseja "ir con una mentalidad abierta" porque la mayoría de estas viviendas no presentan el mejor de sus aspectos. Los trámites para su adquisición, los mismos, incluso más sencillos, que si se compran a particular o una inmobiliaria. La única diferencia reside en que detrás de ellos se esconde un largo proceso judicial.

Nace en la red la subasta de inmuebles embargados

Trabajo no les va a faltar, con la cantidad de viviendas que tienen los bancos ahora. 
Expansion: La morosidad está obligando a los bancos a ejercer de promotores inmobiliarios, según recuerdan el ingeniero Toni Salvatella y el economista Javier Martín, fundadores del portal Subastasde.

Ante la perspectiva de que los embargos aumenten en los próximos años, han creado una web que facilita a inversores y profesionales del sector el acceso a estos procesos de una decena bancos: BBVA, Deutsche Bank, Bankinter y Citibank, entre ellos. Se trata del primer portal de subastas inmobiliarias, defienden. “Hacemos el papel del BOE en otros tiempos pero en un canal mucho más versátil, como es Internet”, explica Martín.

Detrás de Subastasde están, aparte de sus fundadores, el director general del family office Infema, Álex de Dios, y los business enterpreneurs Tomás Diago (creador de Softonic), Arvin Abarca (ex director general de Infojobs Internacional) y Nacho González Barros, fundador de este portal de empleo.

De hecho, Subastasde nace con ánimo de convertirse en una especie de Infojobs de subastas inmobiliarias. “Nosotros no vendemos pisos y no somos comisionistas”, subrayan Salvatella y Martín. Se limitan a hacer de enlace entre las entidades bancarias y las personas potencialmente interesadas.

Las ventajas son que aglutinan la oferta procedente de la banca y que dominan el canal, enumeran sus fundadores. “Hay pocas entidades bancarias preparadas para dar salida a una subasta” y además “no trabajan bien la estrategia online”, valora Salvatella. El canal tradicional –es decir, el papel– no sirve para dar salida a los stocks de pisos, añade.

Subastasde cuenta en la actualidad con 150.000 usuarios únicos al mes. La web se suma a Pisosbancos, de la misma empresa, dirigida a particulares. En su caso oferta inmuebles ya embargados por los bancos, que han acabado todo el proceso de adquisición judicial. Un portal similar a Idealista o Fotocasa pero especializado en stocks de bancos.