¿Que fue de Irlanda?

Hace unos años nadie daba un duro por ellos, pero en Irlanda, además de bonitos paisajes, católicos y un café estupendo, aciertan en sus decisiones.  A ver si toman nota alguno de nuestros politicos para dar solucion a al menos a uno de los problemas que tenemos en España. Gracias a elmundo vemos el caso de Irlanda, que no era de salida una situación mejor que el nuestro, pero ahi estan.  Creciendo y todo. Igual merece la pena enviar alli a alguien...

Uno de los fenómenos más interesantes de los últimos meses ha sido ver cómo Irlanda ha conseguido eludir el detector del radar de los mercados. Nuevos países, como EEUU, Francia y sobre todo Italia, han sido mordidos por las agencias de calificación y están pasando por las horcas caudinas del mercado de capitales. De Grecia y Portugal ya no hablemos porque han sido rescatados, pero el Gobierno español consideraba hasta hace nada un auténtico éxito que nuestra elevada prima de riesgo se haya desvinculado de la italiana que sube cada día.
Y durante todas estas semanas de incertidumbre, los irlandeses están ahí, tan tranquilos en su isla, creciendo al 1,9% en el primer trimestre y al 1,6% en el segundo.
Irlanda tenía también una portentosa burbuja inmobiliaria promovida por su sistema financiero. Entre 1997 y 2007 el precio de los pisos se cuadruplicó. Ahora están cayendo a toda velocidad. En el primer semestre bajaron un 12,5%, pero hay apartamentos en Dublin que ya valen un 57% menos que en 2007. Se registraron casos en agosto en que algunos inmuebles bajaban 300 euros al día. Aquí, en cambio, el Banco de España estima que a junio pasado la vivienda había caído apenas un 22% desde su techo de 2007 y que podría llegar a totalizar una bajada del 38% en 2012. El Ministerio de Fomento, más tímido aún, cree que sólo ha bajado un 16%.
La clave para pinchar tan eficazmente esta burbuja en Irlanda ha sido permitir que los mecanismos de mercado -la ley de oferta y de la demanda- opere casi sin interferencia.
Y esto ha sido posible gracias a que la banca irlandesa no pudo bloquear artificialmente -como sí ha hecho muy eficazmente la banca española- la bajada de los precios. No lo pudo hacer porque su sistema financiero se arruinó y fue intervenido por el Estado provocando un enorme déficit.
Este sostenimiento deliberado del valor de los pisos por parte de la banca española, al precio de no venderlos, ha sido ignorado por el Gobierno que ha mirado para otro lado. A cambio, la banca mantiene a salvo sus balances realizando provisiones sobre precios que no deberían existir. Pero el asunto está llegando a un punto de no retorno debido a la nueva crisis de liquidez y ya hay entidades que empiezan a desmarcarse.
Así hoy persisten dos estrategias que quedan de manifiesto a través de casos reales como el que se da en la costa de Vera, Almería. El banco Novacaixagalicia, que acaba de ser nacionalizado, se quedó con un inmueble con 28 pisos. Antes de dárselo al banco, la inmobiliaria, que pedía 360.000 euros por piso, los rebajó in extremis a 216.000, pero no los vendió. Ahora, el banco los ha vuelto a subir a 360.000. Sigue sin venderlos.
En la misma zona, el Banco Sabadell se quedó con una promoción de 200 pisos que valían unos 180.000 euros. Los bajó a 80.000 euros, primero, y 72.000 euros, después. Los ha vendido todos.
Bankia también ha iniciado subastas con fuertes bajadas de precio.
Persisten, sin embargo, importantes distorsiones. Los promotores que han sobrevivido de manera independiente se quejan de que la banca no da hipotecas a quienes quieren comprarle sus viviendas y prefiere ofrecer todo tipo de gabelas a los que adquieran sus pisos. Se ha detectado también la vuelta a prácticas irresponsables como ofrecer el 120% de la hipoteca.
Los expertos irlandeses, sin embargo, advierten que hay un elemento que ha ralentizado la caída de sus precios inmobiliarios y es la creación de un «banco malo» que se ha hecho con todos los activos tóxicos inmobiliarios. Al liberar a los bancos de la necesidad de transformarlos en dinero, la presión sobre el precio ha disminuido y ha introducido un suelo estable. Esto que puede considerarse una distorsión, ha salvado a Irlanda de la ruina total, porque una bajada bestial de los precios de la vivienda hubiera empobrecido a la población y creado una situación casi irrecuperable.

Las tasadoras inmobiliarias vuelven al centro de la polémica por su mala praxis

Negro sobre blanco. Así nos cuenta Cotizalia lo que más de uno sospechaba. El hecho de que las tasadoras dispongan (o hayan dispuesto) del poder de determinar el valor de un bien, y por ende de la cantidad que nos van a poder financiar en la situación actual las situa en una situación más que comprometida, considerando los intereses de sus propietarios. Y ya si aplico un criterio mejor con los de mis socios y peor con los otros. De todas formas, la realidad es terca y nos pone a cada uno en su sitio. Si no bajan los precios lo hacen las operaciones.
La polémica está servida. La transparencia, independencia y buena praxis de parte de las tasadoras inmobiliarias está en duda después que la Comisión Nacional de la Competencia (CNC) anunciara ayer la apertura de un expediente sancionador a la patronal del sector.
El organismo regulador investiga a la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (Atasa)  por la posible fijación de precios, de forma directa o indirecta, o de condiciones comerciales o de servicio. En concreto, ha decidido abrir un expediente a porque ha visto "indicios racionales" de "prácticas anticompetitivas", aseguraba en un comunicado.
Atasa cuenta con 36 asociados, tal y como se puede consultar en su web. Entre ellas, figuran algunas de las tasadoras más fuertes de España como Tasamadrid, Valmesa y Valtectic que, junto a Sociedad de Tasación y Tinsa, que no forman parte de la patronal, controlan más del 50% del sector en España. Además, entre los asociados también figura un importante número de sociedades en manos de entidades financieras: como Tasamadrid (Caja Madrid), Servatas (BBK, Kutxa y Caja Vital), Tasagalicia (Novacaixagalicia, Caja Madrid), LKS Tasaciones (Caja Laboral), VTH (La Caixa), Tabimed (CAM). Así como la tasadora del Colegio de Arquitectos de España, Arquitasa.
Desde Atasa se defienden. Su director general de, Leandro Escobar, aseguraba ayer a El Confidencial que la decisión de Competencia "es un error y que en breve rectificará", al tiempo que ha insistido en que sus asociados, "de ninguna manera pactan precios sino que trabajan libremente con sus tarifas".
En duda su independencia y su papel en el 'boom' inmobiliario
La resolución de Competencia no se conocerá hasta dentro de 18 meses y aunque según señala el organismo regulador "la del expediente no prejuzga el resultado final de la investigación", lo cierto es ha puesto en cuestión la actividad de las tasadoras que, por otra parte ya ha sido criticada y puesta en duda en ocasiones anteriores por parte de diferentes organizaciones de consumidores y usuarios que las acusan de haber inflado las tasaciones en pleno 'boom' y de continuar haciéndolo en pleno pinchazo de la burbuja.
No en vano, el papel de las tasadoras en el funcionamiento del mercado inmobiliario español es clave. De sus tasaciones depende no sólo que el banco o la caja de turno den luz verde a una hipoteca, también determinarán la cantidad de dinero que concederán al comprador para financiar la adquisición de un inmuebles sea éste vivienda u otro activo inmobiliario.
En pleno cerrojazo hipotecario, esto es, en un momento en el que tanto bancos como cajas han restringido el crédito a las familias para la compra de vivienda al tiempo que favorecen la financiación de inmuebles de su propiedad, las tasadoras están siendo acusadas de inflar las valoraciones de los inmuebles cuando favorece al sector financiero valorando al alza los inmuebles adjudicados y,, de manera más baja, los pisos de particulares. Lo han denunciado la Asociación para la Defensa de los Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) y la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).
¿Imponen las entidades sus tasadoras al cliente?
Detrás de estas acusaciones subyace la importante presencia que bancos y cajas siguen teniendo en este sector. En 2009, las tasadoras relacionadas con entidades de crédito realizaron más del 40% de las tasaciones, porcentaje que se redujo al  21% en 2010 después de que Tinsa, la mayor tasadora de España por facturación y cuyos accionistas eran la CECA, Caixa Nova, Bancaja, Caja Granada y CCM, fuera adquirida en julio en el verano pasado por el fondo de capital riesgo Advent.
Sin embargo, de las 57 entidades registradas actualmente en el Banco de España, una docena están participadas por entidades financieras, fundamentalmente cajas de ahorros. Sólo dos tienen detrás a un banco: Sivasa, del Banco Santander, y Tasaciones Hipotecarias de BNP Real Estate, consultora inmobiliaria filial de BNP Paribas. Esta última también está asociada a Atasa.
Ante este aparente control, la pregunta surge por sí misma: ¿Pueden el banco o la caja imponer la tasadora que valorará el inmueble? En teoría, no, aunque en la práctica, según algunas fuentes consultadas, se produce en ocasiones.
¿Y qué dice la ley? "La reforma de la Ley Hipotecaria de 2007 contempla que cualquier particular puede pedir a una de las sociedades homologadas una tasación independiente. Esto no significa que la entidad vaya a aceptarla, pero sí te concede la hipoteca sobre la vivienda no puede repercutir al cliente el coste de una segunda valoración", comenta un experto del mercado inmobiliario a El Confidencial.
¿Cuánto cuesta una tasación? 
Los precios varían entre unas compañías y otras y puede oscilar entre los 200 y los 300 euros. Solicitar una tasación independiente a la que propone la entidad puede ser una herramienta bastante útil de cara a la negociación de precios entre el vendedor y el comprador, ya que pone sobre la mesa con exactitud los metros cuadrados de los que dispone el inmueble, así como información urbanística, registral y catastral, además del plano de la propiedad, los linderos o servidumbres, las cargas que pudiera tener la vivienda o si ésta cuenta con un inquilino. Sin embargo, la inmensa mayoría de los compradores desconoce la posibilidad de solicitar una tasación independiente.

La nueva valoración del suelo rústico abre un agujero millonario en la banca

En cotizalia nos anuncia un clavo más (y ya son varios)  en el ataud de la Banca. Con las valoraciones a precio de mercado (que tiende a cero) a provisionar se ha dicho. O las pricnipales tasadoras, en poder de las entidades bancarias, les echarán un caporte? Lo veremos.

El 31 de diciembre es la fecha clave. Ese día, expira la prórroga extraordinaria que dio el Gobierno Zapatero a la banca para valorar el suelo rústico a precios reales. La moratoria de 20 meses fue publicada en el BOE en abril del año pasado, y su vencimiento supone un contrapié millonario contra los balances bancarios en unos momentos especialmente delicados para el sector por problemas de liquidez y solvencia.

En particular, para las entidades de crédito -fundamentalmente cajas de ahorros- que durante años se han beneficiado de una valoración del suelo rústico en su poder que incorporaba expectativas de generación de plusvalías, lo cual encarecía las expropiaciones y alimentaba fenómenos especulativos ante una hipotética reclasificación por decisiones políticas. Esas expectativas son las que han engordado los balances bancarios con valoraciones artificiales y completamente al margen de la realidad económica. Y son las que han obligado a las administraciones a pagar cifras millonarias en los procesos de expropiación forzosa.

Lo cierto es que el terreno rústico apenas vale hoy un euro a la luz de la Ley del Suelo de mayo de 2007, que en su artículo 23 lo valora en función de la renta real o potencial, pero no sobre expectativas. Como dice el preámbulo de la norma, con la anterior ley del Partido Popular “se llegaba así a la paradoja de pretender que el valor real no consistía en tasar la realidad, sino también las meras expectativas generadas por la acción de los poderes públicos” (recalificaciones).

Hecha la ley, sin embargo, hecha la excepción, y lo cierto es que en una disposición transitoria de la propia normativa se declaró una moratoria de tres años a partir de la entrada en vigor de la ley, el 28 de mayo de 2007.  El motivo que se dio es que así se garantizaba una “suave transición”. Esa moratoria es la que en 2010 se prorrogó nuevamente casi dos años más en un real-decreto extraordinario del Gobierno que salvó a la banca. En paralelo, y dentro de su labor prudencial, el Banco de España ha obligado a las entidades financieras a imputarse descuentos significativos sobre el valor de las garantías, y que en el caso del suelo puede llegar al 50%.

El plazo, sin embargo, está ahora a punto de acabar en medio de la interinidad del actual Gobierno, y todo indica que -al menos sobre el papel- los propietarios de suelo rústico (no sólo bancos o cajas de ahorros, sino también inmobiliarias) tendrán que hacer una nueva valoración de sus activos. Por supuesto que a la baja a la vista de la situación del mercado. Y no es asunto baladí teniendo en cuenta que el suelo en poder del sistema financiero se sitúa en el entorno de los 28.000 millones de euros.

Pérdidas millonarias

Fuentes de toda solvencia del equipo económico del Partido Popular dijeron a El Confidencial que, de ganar las elecciones, “la reforma bancaria pasará por una valoración de los activos a precios de mercado”. ¿Qué significa eso? Pues que a expensas de sorpresas de última hora, los propietarios de suelo rústico estarán obligados a anotarse millonarias pérdidas inmobiliarias o hacer fuertes provisiones para cubrirse de un mercado fundamentalmente ilíquido. Sobre todo en momentos como los actuales.

La ley del Suelo establece que los terrenos “se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial” incluyendo subvenciones. Y sólo podrá duplicarse en caso de situaciones excepcionales, como la localización o la cercanía a centros de actividad económica. La norma obliga a utilizar como tipo de capitalización la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. Y los bonos a cinco años cotizan hoy en el entorno del 4,47%, muy por debajo de las expectativas de revalorización en caso de que el suelo fuera declarado urbanizable por la legislación urbanística.

La norma no obliga únicamente a los tenedores de suelo rústico no declarado formalmente urbanizable, sino también a los urbanizables siempre que no exista  previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística. Como recuerda la ley, las reglas a que se refiere el párrafo anterior serán de aplicación “hasta el 31 de diciembre de 2011”. Esta salvedad es la que dejará sin apenas valor a miles de solares y parcelas.

Un auto de la Audiencia Provincial de Navarra permite entregar una vivienda para saldar la hipoteca

Una buena noticia que un buen amigo me envia, gracias a el economista. Tras esta sentencia, que no es recurrible segun parece, aquellos que han visto enbargada su vivienda al menos no tendrán que pagar la diferencia entre la deuda y el importe obtenido en la subasta. Deberia tener una consecuencia directa. Si la entidad financiera no va a conseguir cobrar esa diferencia, es más rentable para el banco vender en el mercado esa vivienda por una cantidad menor que la hipoteca que seguramente será mayor de lo que previsiblemente un tercero pague por ella en la subasta, ya que si se la adjudica tendrá que provisionar por su valor. Debermos bajadas de precio? Deberia ser así...

La Audiencia Provincial de Navarra ha reconocido que la adjudicación de la vivienda en subasta debe bastar para saldar la deuda hipotecaria, al entender que las entidades financieras han causado la crisis y que es "moralmente rechazable" que ahora aleguen que la vivienda se ha depreciado para reclamar la diferencia, según un auto del que se ha hecho eco la asociación de consumidores OCU. 

Según recoge el documento judicial, el banco demandante ejecutó una hipoteca al no cumplir el cliente demandado con el pago de las cuotas. Tras el embargo de la vivienda, procedió a subastarla, pero tras quedar desierta la venta el inmueble fue adjudicado a la entidad por 42.895 euros.

Como la cantidad obtenida no cubría el principal de la hipoteca, el banco reclamó al demandado el abono del resto de la deuda, unos 30.000 euros más, de los que 8.000 correspondían a intereses y gastos. Esta petición fue rechazada por un juzgado de primera instancia en noviembre de 2009 y el banco recurrió la decisión judicial.

La tasación

En su sentencia, con fecha del 17 de diciembre de 2010, la Audiencia confirma la resolución tomada por el tribunal de primera instancia en 2009 ya que considera que no ha lugar a que la entidad reclame el importe del principal del préstamo que no recuperó a través de la subasta.

La razón es que el valor de la casa, en base a la tasación que banco y prestatario acordaron en la firma de la hipoteca, es suficiente para cubrir la deuda. En concreto, la cifra que se fijó en la escritura del préstamo asciende a 75.900 euros, mientras que el principal prestado son 71.225,79 euros.

En este punto, la Audiencia señala que no aceptó una segunda tasación, presentada más tarde por la entidad, en la que se rebaja la valoración de la casa.

"La adjudicación de la finca materialmente al banco, habida cuenta de la tasación que en su día se aceptó por el banco ejecutante, determina que consideremos ajustada a derecho la resolución de la Magistrada Jueza de Primera Instancia y ello a los efectos de entender que, con su adjudicación, el principal y algo más ha sido cubierto con dicho bien", explica el auto.

Además, el tribunal hace referencia al segundo argumento empleado por el banco, que defiende que su solicitud de continuar con la ejecución de la hipoteca no es un "abuso de poder", y explica el motivo por el que se descarta la segunda tasación de la vivienda, de importe inferior.

"Moralmente es rechazable que se alegue (...) la pérdida de valor de la finca que servía de garantía del préstamo, que no se hubiera concedido si no hubiera tenido un valor suficiente", afirma, y añade que la reducción en el valor del inmueble es "directamente achacable" a la crisis económica causada por la "mala praxis del sistema financiero" del que el banco demandante forma parte.

"Resulta especialmente doloroso" que la alegación esté basada en unas circunstancias que "esencialmente y como vulgarmente se dice ha suscitado una gran sensibilidad y levantado ampollas", concluye.

La sentencia es firme y no se puede recurrir, aunque El Periódico, que señala que el banco en cuestión es BBVA, indica que la entidad ha anunciado que presentará un recurso ante el Tribunal Supremo.

Lo que la normativa contempla

La decisión judicial es pionera, ya que la normativa actual contempla que el consumidor que no puede pagar su hipoteca debe entregar la vivienda a la entidad financiera y que, en el caso de que una tasación muestre que el inmueble ha perdido valor, debe abonar la cantidad restante.

El pasado mes de diciembre, el Gobierno y CiU alcanzaron un acuerdo para comenzar a estudiar posibles modificaciones normativas en la regulación hipotecaria para limitar los "efectos sociales" derivados de los embargos.

Liquidación: la banca saca a la venta 60.000 inmuebles

Visto en Expansion. Sin comentarios...
Pisos, garajes, trasteros, naves industriales… Las páginas web de los bancos rebosan de ofertas de inmuebles que las entidades financieras han canjeado por deudas a promotores o se han adjudicado por los impagos de los deudores particulares y que ahora tienen que sacar de sus balances.

Los bancos del Ibex y las principales cajas tienen actualmente en venta más de 80.000 inmuebles, según los cálculos hechos por EXPANSIÓN visitando los respectivos portales inmobiliarios.

Del total de la oferta inmobiliaria, las viviendas copan cerca del 75% (alrededor de 60.000). En segundo lugar, por cantidad, se sitúan los garajes y los trasteros. En el extremo opuesto está el suelo: la oferta de suelo y parcelas que anuncian en sus webs no llega a las 900 unidades.

Acuerdos con promotores
No todos estos inmuebles son directamente propiedad de la banca. Algunas entidades, como Santander, BBVA, Bancaja y La Caixa han firmado acuerdos con promotores para ayudarles a vender sus productos. Se trata de promociones que han sido financiadas por los propios bancos, que ahora tienen todo el interés en facilitar su venta para que el promotor pueda saldar la deuda contraída.
De hecho, las entidades no sólo ponen a disposición del promotor sus webs y sus redes de oficinas como canales de venta, sino que en muchos casos también ofrecen para estos inmuebles unas condiciones preferentes de financiación que habitualmente reservan para sus productos, como por ejemplo, la cobertura del 100% del importe de la adquisición.

BBVA
De los casi 13.500 inmuebles que ofrece BBVA en su portal www.bbvavivienda.com, sólo unos 3.100 son directamente del banco o de su promotora Anida. El resto pertenece a otros promotores. Hay unas 9.500 viviendas distribuidas en todo el territorio nacional, con especial concentración en Valencia, Murcia, Alicante y Barcelona. En la provincia de Madrid, el banco ofrece menos de 300 viviendas.
BBVA dispone de un crédito hipotecario específico para la financiación de todas las viviendas disponibles en su web. La hipoteca tiene un tipo de interés fijo del 2,50% el primer año y euribor más el 0,70% a partir del segundo año. Financia el 100% del importe de la operación con un plazo de hasta 40 años.

Santander
En www.altamirasantander.com, se anuncia la venta de unos 2.700 inmuebles, de los que casi mil son propiedad directa del banco o de su inmobiliaria Altamira. Para los pisos propios concede financiación de hasta el 100% de la vivienda, mientras que los de terceros están sujetos a las condiciones que se ofrecieron en su momento al promotor. Hay unas 2.350 ofertas de pisos y chalets, especialmente en Madrid, Barcelona y Málaga. Llama la atención la elevada concentración de pisos en Cantabria, región de origen del banco: son más de 200 y todos pertenecen a otros promotores. Además, Santander busca alquilar 630 pisos, dentro de su plan Alquiler Sin, que exime al inquilino del pago de avales y concede una carencia de dos meses antes del primer pago.

La Caixa
La Caixa ofrece a través de www.servihabitat.com unos 6.500 inmuebles, de los que cerca de 5.800 son viviendas. Barcelona, Valencia, Tarragona y Murcia son las provincias con el mayor número de ofertas. Del total de las viviendas, unas 4.000 son de La Caixa, y el resto de promotores financiados por la caja. La entidad financia el 100% de la vivienda, con un plazo máximo de 30 años. Su web inmobiliaria es, según un estudio de la consultora Nielsen, la número uno en portales inmobiliarios de entidades financieras, con más de seis millones de visitas el pasado año.

Popular
En www.gesaliseda.com, la web inmobiliaria de Banco Popular, se pueden encontrar cerca de 6.000 inmuebles, de los que 3.500 son viviendas. En la cartera inmobiliaria de Popular, que no comercializa pisos de terceros, se nota la influencia de su antigua filial Banco de Andalucía: esta región lidera, con diferencia, la oferta de viviendas, con más de 1.500 anuncios. Sólo en Málaga anuncian casi 650 viviendas. Tiene dos webs para vender las viviendas de la costa: www.tucasaenlacostadealmería.com y www.tucasaenlacostadelsol.com.

CatalunyaCaixa
El portal de la entidad catalana, www.procam-inmobiliaria.com, recoge anuncios de más de 8.000 inmuebles, incluidas ventas directas de otros promotores financiados por la caja. Hay más de 7.000 viviendas, con una fuerte concentración en Valencia, Madrid, Barcelona, Murcia y Almería. CatalunyaCaixa, que fue una de las primeras entidades que empezó a sacar pisos para alquilar, tiene casi 3.500 inmuebles que permiten esta opción.
La caja no ofrece condiciones especiales de financiación para sus pisos, “sino que estudia cada caso de manera particular y ofrece la mejor solución adaptada a las necesidades específicas”.

CAM
El portal www.oportunidadescam.es, de Caja Mediterráneo, destaca por la amplia oferta de pisos en alquiler con opción a compra, que copan más de la mitad de los casi 6.200 anuncios de pisos. En total, la caja alicantina tiene para vender 6.620 inmuebles, de los que unos 1.500 están en Alicante, otros 1.130 en Valencia y casi 600 en Murcia.

Bancaja
En la web de la caja valenciana, www.bancajahabitat.es, se encuentra la oferta más numerosas de todas las entidades. Hay más de 18.824 inmuebles, de los que unos 18.300 son viviendas. Más de la mitad de los pisos se encuentra en la Comunidad Valenciana, aunque hay ofertas en toda España. Bancaja pone a disposición también pisos de terceros, con las mismas condiciones de financiación que concede para los clientes propios.
En el plan Compromiso Vivienda Bancaja 2010, la entidad facilita una hipoteca que tiene una carencia de tres años tanto para el capital como para los intereses. No tiene comisiones de apertura ni de estudio.

Banco Sabadell
En la web www.solvia.es hay unos 4.000 inmuebles, casi exclusivamente viviendas. De ellas, unas 3.000 son de otros promotores. Para todas, Sabadell aporta las mismas condiciones de financiación, con una hipoteca que puede llegar al 100% del importe. El 38% de los pisos en venta está en Cataluña, otro 16% en la Comunidad Valenciana, y el 12% en Madrid. También hay numerosas viviendas en Asturias.

Caja Madrid
En www.hogarescajamadrid.es hay 6.600 inmuebles en venta, la mayoría de ellos viviendas. Caja Madrid sólo comercializa inmuebles propios, la mayoría concentrados en la Comunidad de Madrid, así como en Cataluña y Levante. En la mayoría de los casos, se trata de activos inmobiliarios de segunda mano situados en ciudades. A través de su portal de subastas inmobiliarias Reser, la entidad madrileña ofrece la posibilidad de realizar pujas online para algunos inmuebles.

Novacaixagalicia
Los portales www.escogecasa.es y www.proinova.com, que pertenecían a los dos cajas gallegas antes de la fusión, ponen en venta unos 1.200 inmuebles, casi exclusivamente viviendas. Tras la fusión, Novacaixagalicia está rediseñando su estrategia inmobiliaria.

Banesto
En la web www.casaktua.com hay unos 5.500 inmuebles, de los que casi 4.400 son viviendas. Recientemente, Banesto ha lanzado una campaña por la que pondrá a la venta un total de 600 viviendas a un precio inferior al 50% del precio medio del metro cuadrado en España. Hay pisos en toda España, incluso en la ciudad de Melilla.

Unicaja
La entidad tiene en su portal www.unicajainmuebles.com hay unas 400 viviendas, de un total de más de 600 inmuebles, sobre todo en las provincias andaluzas de Almería, Cádiz y Málaga.

Grandes capitales y costa mediterránea, la patata caliente
Madrid, Cataluña y la zona de la costa del Mediterráneo (especialmente Valencia, Murcia, Almería y Málaga) son las áreas donde bancos y cajas acumulan más inmuebles.
En la capital y en Barcelona se encuentran muchas ofertas de pisos que las entidades se han quedado por embargos a clientes morosos. En la mayoría de los casos, sin que falten excepciones, se trata de viviendas de baja calidad y situadas en las zonas más periféricas. Aunque tienen precios muy asequibles, con descuentos sobre el precio inicial, que, a menudo, alcanza el 50%, debido a sus características no es fácil venderlos, tal como reconoce el presidente de una de las principales cajas españolas. El cliente potencial al que el banco puede conceder una hipoteca con relativo poco riesgo no es el comprador de este tipo de vivienda.

En la zona de la costa del Mediterráneo los problemas son otros. En Valencia, Castellón, Alicante, Almería o Málaga prevalecen las viviendas a estrenar, fruto de promociones que, en muchos casos, se iniciaron antes del estallido de la crisis y que ahora se busca vender a golpe de rebajas de precios. Pero el stock en la costa se acumula.

Los datos de finales del año pasado del Ministerio de Vivienda indicaban que el 61% de los 700.000 pisos nuevos construidos y sin vender que había en España se distribuía entre 17 provincias del litoral Mediterráneo.
En este escenario, las entidades financieras tienen dificultad para vender, a pesar de que sus inmuebles llevan bajo el brazo hipotecas que financian hasta el 100% del importe de la compra. Pero los compradores escasean, sobre todo para las viviendas pensadas para segunda residencia.

las inmobiliarias denuncian que los bancos les rechazan el 70% de las hipotecas (tabla)

Despues de ver el las ferias inmobiliarias que florecen cual champiñones por todo el país, donde los bancos financian sin problemas sus pisos, esta queja de las inmobiliarias era más que previsible. Tampoco hay que ser un lince para saber que primero lo mio, y luego lo mio también, y eso hacen las entidades financieras, que financian sus pisos, y al resto que le den. Ya tenemos la prueba gracias a idealista news.

Eso sí, me da la impresión de que estas zonas donde se rechazan más operaciones coinciden con aquellas donde la burbuja ha sido más grande y donde hay un parque de viviendas mayor por vender, confirmando que va a existir una salida con dos velocidades. En aquellas regiones donde se liquidará el stock antes y en consecuencia se reactivará el mercado y donde empezaran a aparecen pisos zombies que van a tardar mucho, pero mucho tiempo en vernders, salvo descuentos que por ahora no se ven. Ya veremos que pasa.

Bancos y cajas de ahorro rechazan en la actualidad en torno al 70% de los préstamos hipotecarios solicitados para la compra de un piso a particular o promotor, según el consejo general de los colegios de agentes de la propiedad inmobiliaria (coapi). Comunidad valenciana, Murcia y Almería son las regiones donde más hipotecas se rechazan, en torno al 80%.

La dificultad a la hora de acceder a un crédito para comprar una casa se ha ido endureciendo con el paso del tiempo. así, el porcentaje de rechazo de préstamos hipotecarios se ha multiplicado desde 2007, cuando se echaban para atrás una de cada tres hipotecas solicitadas, hasta la actualidad, cuando se rechazan dos de cada tres. El estudio ha sido llevado a cabo por el consejo general coapis de españa mediante la realización de un cuestionario escrito y entrevista personal a una muestra seleccionada de agentes de la propiedad inmobiliaria (apis)

Según el estudio, las regiones donde más difícil resulta obtener una hipoteca son la Comunidad Valenciana (donde se rechazan el 83% de las solicitudes), Murcia y Almería (79%), Cataluña (77%) y Andalucía Oriental, salvo Almería (70%). en el lado opuesto en cuanto a la facilidad de obtener una hipoteca se sitúan La Rioja y Navarra, donde sólo se echan para atrás el 50% de las hipotecas solicitadas. le siguen Castilla la Mancha y Castilla y León (donde se niegan el 53%), Galicia (54%), Asturias y Cantabria (55%)

Los motivos del colapso inmobiliario de EEUU, muy parecidos a la situación en España

Visto en foxinver, os propongo un ejercicio. Si donde pone Estados Unidos ponéis España, a mitad de artículo ya no sabemos de quien estamos hablando. A ver si lo del "acontecimiento planetario en ambos lados del atlántico" va a ser verdad, pero en lugar de "acontecimiento" es "hundimiento.... Eso sí, Nosotros no tenemos a un Bernanke con la máquina de fabricar dólares preparada, sino a una Merkel cabreada con la unión europea y cansada de pagar....Y los alemanes enfadados son peligrosos.

Si había alguna esperanza, aunque fuera mínima, de que este iba a ser el verano de la recuperación en Estados Unidos, o al menos en el sector de la vivienda, se ha derrumbado. Las ventas de inmuebles nuevos han caído un 12,4% en julio. Wall Street esperaba un aumento, lo que ha sentado aún peor. Este dato sigue a la caída del 27,2% en las viviendas usadas ese mes.
Ni la bajada de precios ni los bajos tipos de interés están siendo suficientes para animar a un consumidor que está enrocado. Y esta depresión que vive el mercado inmobiliario se hace notar también en el valor de los inmuebles de reciente construcción, cuyo precio está al nivel más bajo desde diciembre de 2003. La confianza de los futuros compradores se está viendo afectada por el temor a perder el empleo. Y la caída en la demanda amenaza a su vez al crecimiento económico, por su peso en el producto interior bruto. Por si no fuera suficiente, los constructores y las inmobiliarias deben competir además con las viviendas desahuciadas por los bancos, que rebajan aún más el valor de la vivienda.
Con este panorama en Estados Unidos uno no deja uno de preguntarse qué es lo que está pasando allí, sabiendo que tarde o temprano ocurrirá (casi sin margen de error) aquí. Preocupados miramos cual es la situación que ha llevado al gigante americano a estar al borde de una nueva recesión económica, en gran medida provocada por la parada casi total del sector inmobiliario norteamericano.

Sector Inmobiliario

La venta de viviendas usada y nueva en los niveles más bajos conocidos. La caída en las ventas de viviendas de segunda mano en el mes de julio (la mayor en 11 años), y en vivienda nueva (las peores en 50 años). Parecía en los últimos meses que poco a poco la situación allí en este sentido se estaba recuperando, pero no, batacazo en julio. En España este primer semestre se está manteniendo una cada vez más moderada recuperación de las ventas, y se espera que hasta el 2011 esta situación se mantenga aunque sólo sea en pequeños porcentajes de crecimiento. A partir del 2011, ya sin las ayudas que se han ido recortando… una incógnita.

El sector de la construcción, estancado. Al igual que ocurre en España, el exceso de vivienda acumulada sin vender tiene paralizados los proyectos de los promotores inmobiliarios. El temor a iniciar nuevas promociones en esta situación de colapso en la venta generan índices de confianza situados también en mínimos, lo que lleva a que la construcción de obra nueva esté prácticamente paralizada.
El precio de la vivienda aún está demasiado alto. Los precios de las casas han bajado, pero aún no lo suficiente para hacer accesible el importante “stock” de viviendas sin vender. Así, el 50% de las ventas en el mes de julio en Estados Unidos tenían un precio inferior a 182.000 dólares (145.000 euros). Muchos estadounidenses por diversos motivos (paro, deuda…) está actualmente excluidos a esos precios. El caso de España también es muy similar, con unos porcentajes de ajuste en el precio muy moderados que según las distintas fuentes llevan acumulado el 12% y el 20% de bajada en el precio desde máximos. Muy lejos aún del 30% de ajuste en el precio que ya ha realizado Estados Unidos.

Sector financiero

La demanda de hipotecas hundida. Parece claro que los estadounidenses no están dispuestos a hipotecarse en la situación económica actual. La demanda de hipotecas en Estados Unidos se ha desplomado hasta niveles no vistos en los últimos 13 años. En el caso de España en este sentido es distinto, el pasado junio en nuestro país la concesión de hipotecas creció hasta los 9.504 millones, un 29,5% más que hace un año.
Batiendo récords en el número de embargos de viviendas. Las ejecuciones hipotecarias se han disparado y alcanzan niveles de récord: 269.962 inmuebles embargados de abril a junio de este año, lo que significa un 5% más que en los tres meses anteriores y un 38% más respecto al mismo periodo del 2009. Aquí la situación, salvando las diferencias, también se ha venido ajustando un poco y parece moderarse.
Los activos inmobiliarios de los bancos en máximos. El elevado número de impagos hipotecarios en Estados Unidos provoca que los bancos se hagan con el control de gran cantidad de activos inmobiliarios que terminan sumándose al stock de vivienda pendiente de venta en el país. En el caso de España es clavadito, aquí el sector inmobiliario actualmente tiene un dueño: la banca.

La deuda hipotecaria en máximos. La deuda hipotecaria de las familias en estadounidenses sigue creciendo, a la vez que cae el valor de las casas puestas como garantía de los préstamo, lo que crea grandes inestabilidades en el sistema. No muy distinta es la situación en nuestro país, aunque también en los últimos meses parece estar moderándose.
El número de impagos hipotecarios creciendo. Cada vez hay más gente con dificultades para pagar sus cuotas hipotecarias. El 10% de los propietarios de vivienda dejaron de pagar al menos una de sus cuotas durante el primer cuatrimestre de 2010. En España hay casi 44.000 millones en hipotecas “ninja” y con el Euribor al alza.
Dificultades para acceder a la financiación para comprar. El creciente número de impagos ha generado temor en los bancos, que ya no conceden hipotecas con la misma ligereza que hace unos años tras el lío monumental que precisamente ellos en gran parte han provocado. Acceder a una hipoteca es cada vez más difícil y se ha convertido en un servicio solo apto para economías que ofrezcan plenas garantías. La situación en España es también la misma en este aspecto, lo que dificulta mucho la recuperación del sector inmobiliario.

Situación social y económica

Elevado nivel de desempleo. Para pagar una hipoteca se necesita un empleo, algo que hoy por hoy se ha convertido en un problema para muchos en Estados Unidos, con un nivel de paro que está rozando el 10% y sigue en una situación muy inestable. El caso de España es aún más llamativo respecto al porcentaje de parados de nuestro país con el 19-20% de parados, y situaciones de ajuste sectoriales y toda una reforma laboral que está por venir.
El número de americanos que se declara en bancarrota continúa creciendo. Cada vez más personas se declaran en quiebra. Sólo en el 2009 fueron 1,41 millones de americanos se declararon en quiebra, un 32% más que en 2008. Los niveles de quiebras, declaraciones de insolvencia, concursos de acreedores…, ha crecido bastante en los últimos años, aunque también parece moderarse esta situación desde hace unos meses.
El fin de las ayudas por parte del Gobierno federal. La retirada de las ayudas fiscales (debido al excesivo déficit público y al elevado endeudamiento) ha puesto al borde de la picota al mercado inmobiliario de Estados Unidos, dificultando notablemente cualquier intento de recuperación del sector. El caso español también es similar retirada de las ayudas a la vivienda protegida, retirada de la deducción fiscal por compra a partir del próximo 2011…
La economía en está ahogada por la deuda. La deuda que soporta la economía americana (gobierno, empresas y consumidores) está en torno al 360% del producto interior bruto del país, el dato más elevado en la historia mundial, que amenaza con reventar y afectar aún más al sector inmobiliario del país. En el caso de España va por los mismos caminos a pesar de los ajustes presupuestarios y la contención del gasto que se están llevando a cabo por mandato europeo, precisamente por nuestros peligrosos niveles de deuda entre otros motivos.
Salvando las diferencias (que las hay y muchas) destacan las coincidencias. Y preocupa que lo que ocurre en Estados Unidos se reproduce casi de forma calcada aquí. Serán los vientos de la economía global que soplan siempre hacia el Este, y yo ignorante del todo en aspectos macroeconómicos miro la situación, y sólo por parecida ya me mosquea.

LOS ACTIVOS DUDOSOS DE LA BANCA SON DE 181.000 MILLONES A JUNIO

El disgusto de la mañana nos lo ofrece Reuters con esta noticia. Si la leemos con el referente de los 320.000 millones de exposición de la banca al ladrillo, vemos que el 56,56 % de los creditos del sector es problematica. Y las garantias reales de esos créditos... ¿Como estan valoradas? Porque son los mismos edificios hipotecados. ¿Y de las estadisticas de venta de viviendas, habrá que erstar esos 70.000 millones de euros, porque si aparecen en ellas?

La inversión problemática de la banca española en construcción y promoción inmobiliaria ascendió a cierre del primer semestre de 2010 a 181.000 millones de euros, lo que supone un incremento del 9 por ciento respecto a los 166.000 millones de euros de diciembre pasado, dijo el miércoles el Banco de España en su informe de estabilidad financiera de octubre. El Banco de España incluye dentro de la inversión problemática de los bancos en el negocio del ladrillo los activos dudosos, los clasificados como subestándar, los adjudicados y los fallidos. 

Sin embargo, la mayoría de las exposiciones al sector de construcción y promoción inmobiliaria disponen de garantías reales. Ante el deterioro de la calidad crediticia de las empresas del sector, las entidades de depósito han gestionado activamente estas garantías, a través de adjudicaciones y daciones en pago para mitigar el impacto negativo de dicho deterioro en la calidad crediticia de los acreditados. El Banco de España ha supervisado estas operaciones precisamente para impedir que las entidades se queden con grandes carteras de pisos a cambio de deuda de sus clientes, práctica que se había convertido en recurrente en el pasado reciente para mantener bajo control la morosidad tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. 

A tales efectos, el banco emisor aprobó un recientemente normativa de endurecimiento de las normas de provisiones. La reforma reconoce el valor de las garantías (sujeto a determinados descuentos), al tiempo que acelera la necesidad de cobertura de la parte del préstamo no cubierto por el valor de la garantía (cien por cien de la cobertura), y establece necesidades concretas relativas a las coberturas específicas para activos adjudicados. Desde diciembre de 2008, como resultado de estas prácticas de gestión de las garantías, los activos adjudicados y daciones en pago de deudas han ido en aumento y a junio de 2010 registraban un importe de 70.000 millones de euros, según recoge el informe de estabilidad financiera de octubre. 

Las coberturas específicas constituidas sobre estas exposiciones representan un 23,7 por ciento, frente al 21,8 por ciento en diciembre de 2009, según datos del Banco de España.

El Banco de España pide tranparencia.

El Banco de España explicó en su informe de estabilidad financiera que las provisiones específicas para cubrir las pérdidas asociadas a estos activos ha aumentado en consonancia con el incremento de estos últimos, lo que se refleja en la estabilidad de los ratios de cobertura. 

El banco emisor señaló que el ratio de cobertura para la inversión potencialmente problemática asciende al 26,6 por ciento, un punto porcentual más que en diciembre de 2009. Si además se suman las coberturas genéricas constituidas en los negocios en España, la ratio de cobertura ascendería al 33 por ciento. El banco emisor señaló que la información publicada en las pruebas de resistencia contribuyó a mejorar la confianza de los inversores en el sector bancario español. 

El Banco de España señala que en un momento de fuerte ajuste del sector inmobiliario, la ausencia de información puede generar una percepción sobre la situación de las entidades peor que la que responde a la situación real. "Sería conveniente que las entidades españolas destinaran mayores esfuerzos a informar a los participantes en los mercados sobre la situación de su inversión potencialmente problemática al sector de construcción y promoción inmobiliaria, sobre las coberturas constituidas y sobre sus decisiones estratégicas para abordar los problemas que pudieran existir", señala el banco emisor.