el idelista sigue ofreciendo informacion valiosa. Si este sistema se hubiera aplicado por parte de las entidades financieras sin excepción otro gallo nos cantaria ahora. Conclusión. El valor de una vivienda para un comprador es el 35 % de los ingresos de su unidad familiar (el importe de la hipoteca que puede conseguir) más sus ahorros, que deben ser en torno al 30 % de dicho valor (entrada + gastos). Calcular el salario medio en España y veremos el precio medio de las viviendas a vender, o su tamaño... con los parametros actuales. Con el euribor al alza y los requisitos de concesión de los creditos al alza, veremos a donde llegamos pero, compradores, hay que ser cautos. Hace 2 veranos el euribor estaba en el 5 %.
El interés medio que los bancos aplican a sus hipotecas variables ha subido en los últimos meses de Euribor + 0,50 a tipos mucho más cercanos a Euribor+1,00, según el portal hipotecario HelpMyCash.com. Este encarecimiento, además de afectar a la cuota mensual, va a suponer un cambio en cuanto al préstamo máximo que podemos pedir al banco y, por ende, al precio de la vivienda que cada sueldo va a poder permitirse Las siguientes tablas muestran qué hipoteca y qué vivienda nos podíamos permitir antes de verano del 2010, cuando el interés medio era de Euribor + 0,50% y cuál es nuestra capacidad adquisitiva ahora que los bancos no suelen ofrecer diferenciales inferiores al 1%:
Para calcular estas cifras, hemos partido de 3 normas:
1. El banco no nos ofrecerá una hipoteca con una cuota superior al 35% de nuestros ingresos. Por ejemplo, si cobramos 2.000 euros al mes, nuestra cuota máxima será de 700
2. No debemos firmar un préstamo sin comprobar que, si subiera el Euribor, podríamos seguir pagando. Según recomendaciones del Banco de España, es necesario hacer los cálculos con un Euribor al 5% (como el de hace 2 veranos, sin ir más lejos)
3. Las entidades no suelen conceder hipotecas superiores al 80% del valor de tasación de la vivienda. Hay que recordar que si la casa que queremos vale 125.000 euros (primera casilla de la primera tabla), el banco nos dejará un máximo de 100.000
Conclusiones
Sólo por el encarecimiento de los diferenciales en las hipotecas (y sin contrar con otros criterios que pueda haber endurecido la banca):
- Las personas o parejas con unos ingresos de 2.000 euros al mes
Antes podían adquirir una vivienda desde 125.000 euros hasta 168.750, dependiendo de en cuántos años pagaran la hipoteca, pero, a causa de la subida de intereses, ya solo pueden permitirse casas entre 118.750 y 156.250 euros.
Reducción de su capacidad adquisitiva: 5%
- Ingresos de 3.000 euros al mes
Las personas con estos ingresos podían permitirse comprar una casa de hasta 250.000 euros (consiguiendo una hipoteca a 40 años). Ahora pueden adquirir vivienda por un precio máximo de 237.500 euros. Reducción de su capacidad adquisitiva: 5%
- Ingresos de 4.000 euros al mes
El aumento de medio punto en el interés medio de las hipotecas concedidas por los bancos ha hecho que las personas que cobran 4.000 euros al mes hayan pasado de poder comprar casas de más de 337.000 euros a adquirir viviendas con un precio máximo de 318.750 euros.
Reducción de su capacidad adquisitiva: 5,5%
- Ingresos de 5.000 euros al mes
Contar con 5.000 euros al mes significaba, hasta hace unos meses, poder pedir un préstamo de hasta 315.000 euros y tener acceso a una vivienda con un valor en el mercado de 425.000 euros. Ahora, sin embargo, el préstamo máximo que pueden pedir estas personas será de 315.000 euros y la casa más cara que podrán comprar, de 393.750 euros.
Reducción de su capacidad adquisitiva: 7,3%
Hay que tener en cuenta que la diferencia puede ser aún mayor en cuanto la banca "toque" las otras variables que rigen la concesión de hipotecas. así, si en vez de un 20% de entrada y un 80% de hipoteca nos exigieran unos porcentajes más exigentes (70/30 por ejemplo), nuestra capacidad de compra también disminuiría. Lo mismo que si en vez de un 35% de nuestros ingresos para pagar la hipoteca, nos exigen un 25 ó 30%
El único punto positivo es que esta subida de intereses ha llegado en un momento en que el precio de los pisos parece seguir bajando, poco a poco. Por eso, si antes de verano le habíamos echado el ojo a una casa que rozaba el límite de nuestras posibilidades, aún será posible adquirirla si ha rebajado su precio en al menos un 5%
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