Los Centros Comerciales siguen vivos... todavia

El balance de la situación del sector de centros comerciales en 2010 no ha sido finalmente tan malo como el que se auguraba a raíz de la crisis y la desaceleración del consumo. Se abrieron 13 centros comerciales, entre ellos primeras fases, y se terminaron de construir otros cinco espacios, incluidas las ampliaciones de algunas grandes superficies. Así, y a pesar de que el número de inauguraciones sufrió el mayor descenso de los últimos años, como era de preveer por las dificultades para acceder a la necesitada financiación para el desarrollo de nuevos proyectos, la nueva superficie bruta alquilable que se incorporó fue de aproximadamene 500.000 m2, teniendo en cuenta la culminación de algunas segundas fases.

No faltaron, por tanto, inauguraciones de envergadura como el C.C. 'Splau' en Cornellà de Llobregat (Barcelona), 'Luz Shopping' en Jerez de la Frontera (Cádiz) o el nuevo espacio 'El Mirador' en Las Palmas de Gran Canaria.

Por lo que se refiere de forma exclusiva a la oferta alimentaria, también el pasado año se inauguraron dentro de este tipo de emplazamientos cuatro nuevos hipermercados de la mano de Carrefour (en el C.C. 'Arena Multiespacio' en Valencia), E.Leclerc, en Alcantarilla (Murcia); Alcampo (dentro del C.C. 'Luz Shopping' en Jerez), El Corte Inglés, en El Ejido (Almería), y Eroski, en Las Palmas. No obstante, el modelo preferido y que vuelve a marcar tendencia en este tipo de emplazamientos fue el supermercado, con Mercadona a la cabeza, quien estrenó cuatro establecimientos y mantiene en cartera otros ocho proyectos en similares ubicaciones para este curso. El Corte Inglés que el pasado año desembolsó 265 M€, para la puesta en marcha del citado centro mixto en Almería y sus grandes almacenes en Tarragona (Barcelona) podría además superar este año la inversión con la puesta en marcha de sus nuevos grandes almacenes en el C.C. 'Marineda City' y la culminación de su proyecto en Turruñuelos (Córdoba), ambos con la firma 'Hipercor'.

Con todo, en 2010 y después de desestimarse otros 40 proyectos que se suman a un número similar de iniciativas descartadas en 2009, lo cierto es que las 98 que siguen en pie podrían llevarse paulatinamente a buen puerto una vez se vislumbraran atisbos de recuperación económica y financiera. Por el momento, las inversiones siguen procediendo del exterior, teniendo en cuenta que la bajada del precio de los alquiles de los locales comerciales ha despertado el interés de operadores y firmas extranjeras que ya empiezan a copar gran parte de los nuevos espacios abiertos. El interés, por tanto, sigue activo.

Altarea abandona España por la crisis de los centros comerciales

España ya no es un país para centros comerciales. De los recientes tiempos de abundancia de 2007 y 2008, el sector ha pasado al escenario opuesto en sólo un par de años. Así lo piensa también Altarea, la gestora francesa de fondos inmobiliarios, que ha puesto a la venta todos sus activos españoles ante las malas perspectivas existentes para la evolución del sector de los complejos comerciales, según han confirmado a este diario fuentes oficiales.

Tras desmantelar a toda su cúpula directiva en España durante la segunda mitad de 2009, la firma francesa, especializada en la promoción de centros comerciales y oficinas, ha decidido poner fin a su aventura en nuestro país. Esta decisión implica la puesta a la venta de los tres activos con los que contaba: el complejo comercial de San Cugat del Vallés y otros dos proyectos que tiene en fase de desarrollo en la ciudad de Cádiz (Faro Bahía) y en el municipio madrileño de Valdemoro (Airón).

El único de los activos operativos es el centro comercial de San Cugat de Vallés, que Altarea adquirió en 2006 por 110 millones de euros. El complejo con el que la compañía francesa se estrenó en el entonces cotizado mercado español consta de 42.000 metros cuadrados de superficie alquilable que se reparten entre cien locales comerciales. Cuatro años después, las ofertas existentes en el mercado por San Cugat, ¨un buen centro¨, según fuentes del sector, se aproximan a la cantidad original.

Los otros dos activos en poder de Altarea no tienen el mismo atractivo. La gestora francesa decidió probar suerte desarrollando ella misma centros comerciales en distintos puntos de la geografía española (Cádiz y Madrid), aunque su puesta en marcha a lo largo de 2008 terminó chocando con el giro del sector inmobiliario y con la posterior crisis económica, cuyos efectos en el consumo están afectando de lleno a la viabilidad de los últimos centros comerciales en salir al mercado.

Este es el caso del Faro Bahía, 120.000 metros cuadrados que tendrían que estar listos para la primavera de 2011, fecha que no se cumplirá, o el de Airón, con otros 75.000 metros cuadrados que aún no han visto el inicio de sus obras, previstas para el inicio de 2009. La concurrencia de más centros comerciales en Cádiz y la falta de interés de futuros inquilinos, como Hipercor, en el caso de Valdemoro han dado al traste con estos proyectos, que vienen aplazando su construcción durante trimestres.

La decisión de Altarea de abandonar España se consumó con el cambio de toda la cúpula directiva. La salida más relevante fue la de su consejero delegado para España, Christophe Mouton, responsable para la Península desde septiembre del fondo inmobiliario holandés Corio, uno de los potenciales compradores de San Cugat. Junto a él, también abandonaron la firma francesa el director de Operaciones, Roberto Albaizar, el director Comercial, Pedro Pérez, o el responsable de Expansión, José María Telo.

Con más de 600 centros comerciales en todo el territorio, equivalentes a más de 14 millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable, la vorágine de aperturas realizada desde el año 2000 comienza a pasar factura. Algunos operadores han optado por vender algunos activos, otros por deshacerse de sus participaciones y otros simplemente han tenido que cerrar después de no despertar siquiera el apetito de los inversores oportunistas. España ya no es un gran centro comercial. 

El complejo comercial más grande de Europa pierde a sus socios españoles

Hemos visto esta noticia en el confidencial . Una venta puede estar motivada, como es el caso al parecer, por necesidades financieras (reducir deuda, repurera liquidez) o por que el activo en cuestion no cumpla las espectativas esperadas en su momento (que quizás en este caso tambien afecte a la operación). El hecho de que la operación llegue a termino y la cifra alcanzada serán un buen termómetro de ambos aspectos. El hecho de que British Land continue puede ser porque la inversión no es mala o porque el momento de vender sí lo es...

La familia Carbonell no es una excepción en el negocio inmobiliario. Los fundadores y propietarios Copcisa Corporación, un holding empresarial con intereses en la construcción, inmobiliario, energía y consumo, han decidido deshacerse de la mitad de Puerto Venecia, el complejo comercial más grande de Europa, que se encuentra ubicado en Zaragoza. Después de cuatro años al frente del proyecto, las urgencias financieras del grupo han obligado a la saga empresarial catalana a vender activos, urgidos por las condiciones impuestas por los bancos y cajas acreedores.

Para esta operación, la familia Carbonell, que controla junto a un grupo de inversores privados un 50% de Puerto Venecia a través de la promotora Retail Parks, ha contratado a la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield la organización del proceso de venta, que se está dirigiendo desde Londres, según fuentes del sector. Por su parte, desde el grupo Copcisa reconocen que “la operación no está aún cerrada” y que “todavía hay muchos flecos sin concretar”. De hecho, “no hay un calendario fijado y puede no culminarse”, en el caso de que las ofertas no sean atractivas.

Desde el año pasado, Copcisa Corp se encuentra en un proceso de venta de activos no estratégicos. Sólo durante el último semestre de 2009 obtuvo ingresos por valor de 100 millones de euros, cantidad que esperaba repetir durante este ejercicio, fruto de los compromisos alcanzados con sus bancos acreedores, liderados por el Sabadell, para refinanciar 212 millones de deuda. Sus desinversiones comenzaron ya en 2008 para cancelar compromisos financieros y continúan, como otras muchas constructoras que diversificaron su actividad a campos como el de la energía.

Por las características del activo, los potenciales inversores que estudian la operación son fondos inmobiliarios oportunistas, muchos de los cuales ya han realizado sus primeras inversiones en territorio español durante los dos últimos años. Es el caso de Orion, Colony, Cerberus, Drago, RREEF, Area o Carlyle, protagonistas desde que el mercado del ladrillo marcó el principio del fin de su época dorada. Desde entonces, las necesidades financieras de los promotores y la rigidez de los bancos han ido marcado el tempo de las operaciones de venta que han tenido lugar.

British Land continúa

En el caso de Puerto Venecia, la familia Carbonell y el resto de socios que controlan hasta el 50% del proyecto han decidido descolgarse de la aventura comercial que compartían con British Land. El gigante inmobiliario británico, uno de los conglomerados europeos más importantes, con más de 20.000 de euros en activos bajo gestión, entró en el proyecto en mayo de 2006 tras aportar cerca de 300 millones para hacerse con la mitad de Eurofund Investments Zaragoza, la sociedad con la que se relanzó un plan que llevaba en marcha desde el año 2000.

Por sus características, situado entre los Pinares de Venecia y el Cuarto Cinturón, en una parcela de 60 hectáreas, el proyecto de Puerto Venecia fue considerado el complejo comercial más grande de Europa gracias a sus 200.000 metros cuadrados de superficie alquilable. Como en otros, el gran atractivo comercial es Ikea, al que acompañan otras firmas como Decathlon, Muebles Rey, Conforama, Leroy Merlín, Boulanger o Porcelanosa. Otros operadores esperados, como El Corte Inglés, han ido aplazando su desembarco ante la falta de perspectivas favorables.

Por otro lado, también estaba previsto que el recinto incluyera una oferta de ocio compuesta por 18 salas de cine, bares, restaurantes, discotecas y dos complejos hoteleros, articulada en un entorno que comprendía un gran lago central, que en verano tendría playa, embarcaciones de recreo y escenarios flotantes, y que en invierno albergaría una pista de hielo. Sin embargo, estas proyecciones no han cumplido las expectativas iniciales, el valor del activo se ha ido depreciando paulatinamente y los socios con menor músculo financiero han optado por terminar abandonando.

Para decepción de los promotores, los centros comerciales ya no son el paraíso. España vivió su particular boom de centros comerciales durante 2007 y 2008, con la inauguración de casi dos millones de metros cuadrados, una cantidad de espacio comercial que convirtió a nuestro país en el referente europeo durante esos años por el volumen de superficie inaugurada. Desde entonces, algunos de los más relevantes han cambiado de manos (Plenilunio), otros han cerrado sus puertas (Avenida M-40) y los menos rentables tienen en cartel de se vende (Unibail-Rodamco).

Unibail-Rodamco rota una parte de su cartera de inmuebles en España

Esta noticia de cotizalia me parece, al menos, digna de mención, porque es mejor de lo que parece. Una de los pocos elementos que iba a contribuir al movimiento del mercado en España en 2.011, por no decir el único, era el retail, los edificios comerciales. Los operadores parece que se ponen en marcha para continuar su expansión. El grande de los grandes rota su cartera, es decir vende lo que tiene para comprar otros activos. ¿Que activos? ¿Más centros? ¿En localizaciones menos saturadas?

 La verdades que ahora un inversor puede conseguir suelo y construcción a precios impensables hace 3-4 años. A ver si cunde el ejemplo.

El gigante franco-holandés de los centros comerciales quiere sacar mejor tajada del mercado español, dominado por los inversores internacionales desde el estallido de la crisis en 2007. Para ello, Unibail-Rodamco, dirigida por Simon Orchard, ha puesto a la venta parte de su cartera de activos inmobiliarios en España, compuesta principalmente por centros y locales comerciales, en un lote por el que estaría dispuesta a recibir hasta 200 millones de euros.

Aunque no existe un proceso formal de venta, la consultora Chusman & Wakefield trabaja desde hace meses con Unibail-Rodamco para tratar de sacar adelante la operación de desinversión, según distintas fuentes del sector. En realidad, los activos elegidos para la venta están en un estadio de amortización completo y su venta serviría para obtener recursos con los que financiar la adquisición de nuevos activos en la Península.

Antes de abordar esta nueva decisión estratégica, Unibail-Rodamco ya se deshizo de todos sus activos logísticos en España. Aunque a nivel europeo sus áreas de negocio comprenden oficinas, centros comerciales y recintos feriales, en nuestro país la gestora de fondos de real estate franco-holandesa ha concentrado todos sus intereses en el sector comercial, gestionando grandes complejos comerciales en los principales núcleos urbanos del país.

“Están en una posición compradora”, reconocen desde una consultora inmobiliaria. “Simplemente, sus posibilidades de encontrar oportunidades son limitadas, por el perfil que tienen que reunir los activos, de gran dimensión en metros cuadrados de superficie comercial”. En la actualidad, Unibail-Rodamco gestiona catorce centros comerciales (720.000 metros cuadrados), entre ellos La Vaguada, Parquesur, Equinoccio, La Maquinista o Glories.

A pesar de la coyuntura del mercado, Unibail-Rodamco parece convencida de las posibilidades del desarrollo y explotación de centros comerciales, a pesar de que estos activos también han sufrido el impacto de la crisis. En la actualidad, el gigante europeo construye en Badajoz el complejo comercial de El Faro del Guadiana, un centro que se levanta en los terrenos que adquirió en pleno 2007 y donde tendrá que estar operativo para mediados de 2012.

Unibail y Rodamco se fusionaron en la primavera de 2007. Su unión, fruto de la absorción de la segunda por la primera, dio lugar al primer operador inmobiliario europeo, desplazando a la española Metrovacesa. Por un lado, la francesa aportaba un abultado porfolio de edificios de oficinas, su especialidad, mientras que la firma holandesa destacaba por su perfil de operador de centros comerciales, con más de 100 grandes complejos bajo gestión en toda Europa.

Las inauguraciones de centros comerciales en España bajan a los niveles de hace 20 años

Hace poco vimos un informe de Richard Ellis donde se decia que el 2.011 sería un año para el retail. Este de JLL indica que las nuevas aperturas de cenros comerciales han bajado a niveles de 1.990, pero que los planes de expansión de los operadores aumentan para el 2.012.

Nos vamos a quedar con la parte medio llena de la botella, a ver si va a ser verdad y el sector comercial levanta un poco cabeza. Ya le toca. Considerando que con una superficie bruta alquilable (SBA) de casi 15 millones de m2 (14.861.226 m²) se ha pasado de 151,8 m2 por cada 1000 hab. de 2.002 a 316,52 m2 por cada 1000 hab. en 2.010, un 208,51 % de aumento en 8 años, España se sitúa como el quinto país con más SBA (reconociendo sólo centros comerciales) después de Reino Unido, Francia, Italia y Alemania, aunque este último comparte prácticamente el mismo volumen de SBA que nuestro país. 

Respecto a la densidad comercial, España se sitúa en octavo lugar, por detrás de países como Holanda, Irlanda o Reino Unido, pero por delante de Francia, Italia y Alemania

En cuanto a las previsiones de promoción de centros para 2012, Jones Lang LaSalle ha detectado 25 nuevos proyectos y 15 ampliaciones o segundas fases, que sumarían más de un millón de m² de nueva SBA hasta finales de 2012, lo que supondría un incremento del 7,10% con respecto a la actualidad. Entre estos proyectos destacan el centro comercial Marineda Plaza en A Coruña con 165.000 m²; Ikea Valladolid con 90.000 m2; Faro Guadiana en Badajoz con 56.000 m2; Gran Plaza 2 en Majadahonda (Madrid) de 55.000 m2; y Arenas Plaza en Barcelona con 32.400 m². Por su parte, las tipologías que más crecerán en este periodo serán los parques de medianas y los centros de más de 80.000 m².

“Las provincias donde en principio podría haber más oportunidades para nuevos proyectos son Lleida, Jaén, Ourense y Girona, teniendo en cuenta estos datos analizados. No obstante, es necesario remarcar que estamos asistiendo a una gran transformación en la forma de promover un centro comercial. Posiblemente los mayores esfuerzos lo deban realizar los propietarios de suelo, ya que para poder hacer un proyecto rentable con las variables actuales, se debería ajustar el valor del suelo entre un 40% y un 70% del valor utilizado en 2007”, señaló Luis Íñiguez, director de la división de Retail de Jones Lang LaSalle.