Altarea abandona España por la crisis de los centros comerciales

España ya no es un país para centros comerciales. De los recientes tiempos de abundancia de 2007 y 2008, el sector ha pasado al escenario opuesto en sólo un par de años. Así lo piensa también Altarea, la gestora francesa de fondos inmobiliarios, que ha puesto a la venta todos sus activos españoles ante las malas perspectivas existentes para la evolución del sector de los complejos comerciales, según han confirmado a este diario fuentes oficiales.

Tras desmantelar a toda su cúpula directiva en España durante la segunda mitad de 2009, la firma francesa, especializada en la promoción de centros comerciales y oficinas, ha decidido poner fin a su aventura en nuestro país. Esta decisión implica la puesta a la venta de los tres activos con los que contaba: el complejo comercial de San Cugat del Vallés y otros dos proyectos que tiene en fase de desarrollo en la ciudad de Cádiz (Faro Bahía) y en el municipio madrileño de Valdemoro (Airón).

El único de los activos operativos es el centro comercial de San Cugat de Vallés, que Altarea adquirió en 2006 por 110 millones de euros. El complejo con el que la compañía francesa se estrenó en el entonces cotizado mercado español consta de 42.000 metros cuadrados de superficie alquilable que se reparten entre cien locales comerciales. Cuatro años después, las ofertas existentes en el mercado por San Cugat, ¨un buen centro¨, según fuentes del sector, se aproximan a la cantidad original.

Los otros dos activos en poder de Altarea no tienen el mismo atractivo. La gestora francesa decidió probar suerte desarrollando ella misma centros comerciales en distintos puntos de la geografía española (Cádiz y Madrid), aunque su puesta en marcha a lo largo de 2008 terminó chocando con el giro del sector inmobiliario y con la posterior crisis económica, cuyos efectos en el consumo están afectando de lleno a la viabilidad de los últimos centros comerciales en salir al mercado.

Este es el caso del Faro Bahía, 120.000 metros cuadrados que tendrían que estar listos para la primavera de 2011, fecha que no se cumplirá, o el de Airón, con otros 75.000 metros cuadrados que aún no han visto el inicio de sus obras, previstas para el inicio de 2009. La concurrencia de más centros comerciales en Cádiz y la falta de interés de futuros inquilinos, como Hipercor, en el caso de Valdemoro han dado al traste con estos proyectos, que vienen aplazando su construcción durante trimestres.

La decisión de Altarea de abandonar España se consumó con el cambio de toda la cúpula directiva. La salida más relevante fue la de su consejero delegado para España, Christophe Mouton, responsable para la Península desde septiembre del fondo inmobiliario holandés Corio, uno de los potenciales compradores de San Cugat. Junto a él, también abandonaron la firma francesa el director de Operaciones, Roberto Albaizar, el director Comercial, Pedro Pérez, o el responsable de Expansión, José María Telo.

Con más de 600 centros comerciales en todo el territorio, equivalentes a más de 14 millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable, la vorágine de aperturas realizada desde el año 2000 comienza a pasar factura. Algunos operadores han optado por vender algunos activos, otros por deshacerse de sus participaciones y otros simplemente han tenido que cerrar después de no despertar siquiera el apetito de los inversores oportunistas. España ya no es un gran centro comercial. 

El complejo comercial más grande de Europa pierde a sus socios españoles

Hemos visto esta noticia en el confidencial . Una venta puede estar motivada, como es el caso al parecer, por necesidades financieras (reducir deuda, repurera liquidez) o por que el activo en cuestion no cumpla las espectativas esperadas en su momento (que quizás en este caso tambien afecte a la operación). El hecho de que la operación llegue a termino y la cifra alcanzada serán un buen termómetro de ambos aspectos. El hecho de que British Land continue puede ser porque la inversión no es mala o porque el momento de vender sí lo es...

La familia Carbonell no es una excepción en el negocio inmobiliario. Los fundadores y propietarios Copcisa Corporación, un holding empresarial con intereses en la construcción, inmobiliario, energía y consumo, han decidido deshacerse de la mitad de Puerto Venecia, el complejo comercial más grande de Europa, que se encuentra ubicado en Zaragoza. Después de cuatro años al frente del proyecto, las urgencias financieras del grupo han obligado a la saga empresarial catalana a vender activos, urgidos por las condiciones impuestas por los bancos y cajas acreedores.

Para esta operación, la familia Carbonell, que controla junto a un grupo de inversores privados un 50% de Puerto Venecia a través de la promotora Retail Parks, ha contratado a la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield la organización del proceso de venta, que se está dirigiendo desde Londres, según fuentes del sector. Por su parte, desde el grupo Copcisa reconocen que “la operación no está aún cerrada” y que “todavía hay muchos flecos sin concretar”. De hecho, “no hay un calendario fijado y puede no culminarse”, en el caso de que las ofertas no sean atractivas.

Desde el año pasado, Copcisa Corp se encuentra en un proceso de venta de activos no estratégicos. Sólo durante el último semestre de 2009 obtuvo ingresos por valor de 100 millones de euros, cantidad que esperaba repetir durante este ejercicio, fruto de los compromisos alcanzados con sus bancos acreedores, liderados por el Sabadell, para refinanciar 212 millones de deuda. Sus desinversiones comenzaron ya en 2008 para cancelar compromisos financieros y continúan, como otras muchas constructoras que diversificaron su actividad a campos como el de la energía.

Por las características del activo, los potenciales inversores que estudian la operación son fondos inmobiliarios oportunistas, muchos de los cuales ya han realizado sus primeras inversiones en territorio español durante los dos últimos años. Es el caso de Orion, Colony, Cerberus, Drago, RREEF, Area o Carlyle, protagonistas desde que el mercado del ladrillo marcó el principio del fin de su época dorada. Desde entonces, las necesidades financieras de los promotores y la rigidez de los bancos han ido marcado el tempo de las operaciones de venta que han tenido lugar.

British Land continúa

En el caso de Puerto Venecia, la familia Carbonell y el resto de socios que controlan hasta el 50% del proyecto han decidido descolgarse de la aventura comercial que compartían con British Land. El gigante inmobiliario británico, uno de los conglomerados europeos más importantes, con más de 20.000 de euros en activos bajo gestión, entró en el proyecto en mayo de 2006 tras aportar cerca de 300 millones para hacerse con la mitad de Eurofund Investments Zaragoza, la sociedad con la que se relanzó un plan que llevaba en marcha desde el año 2000.

Por sus características, situado entre los Pinares de Venecia y el Cuarto Cinturón, en una parcela de 60 hectáreas, el proyecto de Puerto Venecia fue considerado el complejo comercial más grande de Europa gracias a sus 200.000 metros cuadrados de superficie alquilable. Como en otros, el gran atractivo comercial es Ikea, al que acompañan otras firmas como Decathlon, Muebles Rey, Conforama, Leroy Merlín, Boulanger o Porcelanosa. Otros operadores esperados, como El Corte Inglés, han ido aplazando su desembarco ante la falta de perspectivas favorables.

Por otro lado, también estaba previsto que el recinto incluyera una oferta de ocio compuesta por 18 salas de cine, bares, restaurantes, discotecas y dos complejos hoteleros, articulada en un entorno que comprendía un gran lago central, que en verano tendría playa, embarcaciones de recreo y escenarios flotantes, y que en invierno albergaría una pista de hielo. Sin embargo, estas proyecciones no han cumplido las expectativas iniciales, el valor del activo se ha ido depreciando paulatinamente y los socios con menor músculo financiero han optado por terminar abandonando.

Para decepción de los promotores, los centros comerciales ya no son el paraíso. España vivió su particular boom de centros comerciales durante 2007 y 2008, con la inauguración de casi dos millones de metros cuadrados, una cantidad de espacio comercial que convirtió a nuestro país en el referente europeo durante esos años por el volumen de superficie inaugurada. Desde entonces, algunos de los más relevantes han cambiado de manos (Plenilunio), otros han cerrado sus puertas (Avenida M-40) y los menos rentables tienen en cartel de se vende (Unibail-Rodamco).

Gallardo vende la cementera y dos acerías del País Vasco

Aparece en Expansión esta noticia, lógica por otra parte, si consideramos que el grupo Alfonso Gallardo refinanció su deuda a primeros de año y que en Junio reaviva el proyecto de su refinería en Los Santos de Maimona. Salgamos de un sector dificil y vayamos a otro en mejor situación, aunque el grupo lo llama potenciar sus actividades de mayor valor añadido. Y parece que hay plusvalía, de unos 82 millones de euros, si los números de expansión son correctos.
Una negociación sigilosa. El anuncio ayer de que Alfonso Gallardo se ha desprendido de uno de los buques insignia de su grupo empresarial sorprendió.

Mediante una nota anunció que ha alcanzado un acuerdo para la transmisión de Cementos Balboa, la industria que tiene en Alconera, muy cerca de Zafra. En 2008 era la undécima empresa extremeña por volumen de facturación. El comprador es el gigante multinacional brasileño Companhia Siderúrgica Nacional (CSN).

En el paquete también entran las acerías Corrugados Azpeitia y Corrugados Lasao, ubicadas ambas en Guipúzcoa.

El empresario de Jerez de los Caballeros se desprende de las tres firmas a cambio de 382 millones de euros, que servirán para «reforzar la posición financiera del Grupo Gallardo de cara a superar la situación actual de crisis y de cara a su expansión futura».

Es decir, este dinero servirá para aliviar una parte muy importante de la deuda que actualmente tiene el conglomerado empresarial. Además, varias empresas del grupo han tenido que recurrir a expedientes de regulación de empleo en sus plantillas, como Siderúrgica Balboa y Alfonso Gallardo S. A.

Asimismo, el grupo jerezano también asegura que la operación supone un paso adelante en su estrategia «para potenciar sus actividades de mayor valor añadido dentro del ámbito siderúrgico».

Aunque es firme, el acuerdo debe ser confirmado tras el actual periodo de 'due diligence'. Bajo este término anglosajón no se esconde otra cosa que una auditoría exhaustiva de los activos que son objeto de la operación. Gracias a él, el comprador se asegura de que va a adquirir realmente lo que el vendedor le está ofreciendo.

Este mecanismo suele llegar a buen puerto, pero no siempre. No hay más que recordar que el propio Alfonso Gallardo rompió el acuerdo que tenía para comprar el Grupo Zeta de comunicación tras una 'due diligence' fallida. En todo caso, las partes esperan cerrar la venta durante el primer trimestre del año que viene.

Cementos Balboa comenzó a funcionar en 2005 y tiene la capacidad para producir 1,4 millones de toneladas de cemento y 1,1 de clinker, que es uno de los principales componentes del cemento. La inversión fue de 120 millones de euros y actualmente tiene del orden de 120 trabajadores, la mayoría de ellos del cercano Alconera.

Por el momento, los trabajadores no han tenido información directa hasta ayer. Así lo asegura Mateo Guerra, secretario regional de la Federación de Construcción de Comisiones Obreras, la organización con más representación en esta empresa. Asegura que, a pesar de sus requerimientos, Gallardo no les ha dado información sobre el estado de las negociaciones. Esta falta de datos hace que la incertidumbre sea la sensación dominante entre la plantilla. Destacó la preocupación de su sindicato respecto al mantenimiento del empleo, por lo que pidió a la Junta que sea vigilante. También expresó su temor de que la venta suponga que la empresa deje de pagar sus impuestos aquí.

Condiciones

Pero, por otro lado, Guerra también ve posibles aspectos positivos de esta operación. Por ejemplo, recuerda que recientemente CSN ha adquirido otra cementera y las condiciones laborales de sus trabajadores son mejores que las de los extremeños. Por las referencias que tiene, se trata de un grupo solvente que podría ampliar el proyecto.

Las otras dos empresas objeto de esta operación fueron adquiridas por el empresario jerezano en el año 2005 junto a Corrugados Getafe. En ese momento se habló de que las tres costaron 300 millones de euros y el vendedor fue la multinacional Arcelor.

Con esta operación, el grupo se situó como el principal productor nacional de acero corrugado. Son esas barras con estrías que sirven de 'esqueleto' para fraguar luego estructuras de hormigón.

Corrugados Azpeitia se centra en fabricar barras de acero y tiene una capacidad de producción de 1,1 millones de toneladas. Cuenta con unos 450 trabajadores.

Mientras tanto, Corrugados Lasao se dedica a elaborar mallas electrosoldadas, de las que puede hacer 200.000 toneladas al año. Sus 71 trabajadores han estado inmersos en un conflicto laboral desde el pasado verano. La causa está en la falta de acuerdo para pactar un nuevo convenio colectivo y la pretensión de la empresa de que trabajaran más horas. Tras 37 días de huelga ininterrumpida, la plantilla decidió el pasado 30 de noviembre volver al trabajo, pese a las reticencias de los sindicatos.

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Unibail-Rodamco rota una parte de su cartera de inmuebles en España

Esta noticia de cotizalia me parece, al menos, digna de mención, porque es mejor de lo que parece. Una de los pocos elementos que iba a contribuir al movimiento del mercado en España en 2.011, por no decir el único, era el retail, los edificios comerciales. Los operadores parece que se ponen en marcha para continuar su expansión. El grande de los grandes rota su cartera, es decir vende lo que tiene para comprar otros activos. ¿Que activos? ¿Más centros? ¿En localizaciones menos saturadas?

 La verdades que ahora un inversor puede conseguir suelo y construcción a precios impensables hace 3-4 años. A ver si cunde el ejemplo.

El gigante franco-holandés de los centros comerciales quiere sacar mejor tajada del mercado español, dominado por los inversores internacionales desde el estallido de la crisis en 2007. Para ello, Unibail-Rodamco, dirigida por Simon Orchard, ha puesto a la venta parte de su cartera de activos inmobiliarios en España, compuesta principalmente por centros y locales comerciales, en un lote por el que estaría dispuesta a recibir hasta 200 millones de euros.

Aunque no existe un proceso formal de venta, la consultora Chusman & Wakefield trabaja desde hace meses con Unibail-Rodamco para tratar de sacar adelante la operación de desinversión, según distintas fuentes del sector. En realidad, los activos elegidos para la venta están en un estadio de amortización completo y su venta serviría para obtener recursos con los que financiar la adquisición de nuevos activos en la Península.

Antes de abordar esta nueva decisión estratégica, Unibail-Rodamco ya se deshizo de todos sus activos logísticos en España. Aunque a nivel europeo sus áreas de negocio comprenden oficinas, centros comerciales y recintos feriales, en nuestro país la gestora de fondos de real estate franco-holandesa ha concentrado todos sus intereses en el sector comercial, gestionando grandes complejos comerciales en los principales núcleos urbanos del país.

“Están en una posición compradora”, reconocen desde una consultora inmobiliaria. “Simplemente, sus posibilidades de encontrar oportunidades son limitadas, por el perfil que tienen que reunir los activos, de gran dimensión en metros cuadrados de superficie comercial”. En la actualidad, Unibail-Rodamco gestiona catorce centros comerciales (720.000 metros cuadrados), entre ellos La Vaguada, Parquesur, Equinoccio, La Maquinista o Glories.

A pesar de la coyuntura del mercado, Unibail-Rodamco parece convencida de las posibilidades del desarrollo y explotación de centros comerciales, a pesar de que estos activos también han sufrido el impacto de la crisis. En la actualidad, el gigante europeo construye en Badajoz el complejo comercial de El Faro del Guadiana, un centro que se levanta en los terrenos que adquirió en pleno 2007 y donde tendrá que estar operativo para mediados de 2012.

Unibail y Rodamco se fusionaron en la primavera de 2007. Su unión, fruto de la absorción de la segunda por la primera, dio lugar al primer operador inmobiliario europeo, desplazando a la española Metrovacesa. Por un lado, la francesa aportaba un abultado porfolio de edificios de oficinas, su especialidad, mientras que la firma holandesa destacaba por su perfil de operador de centros comerciales, con más de 100 grandes complejos bajo gestión en toda Europa.

Las Cajas hacen caja. El fondo Advent compra Tinsa por unos 100 millones de euros

El mismo día que Caja Murcia, Caja Madrid, Cajastur recurren al aval del estado por 1.650 Millones de euros, vemos en Cotizalia que las cajas tambien desinvierten, y dejan de controlar la principal sociedad de tasación de España.
Las Cajas de Ahorros accionistas de Tinsa han formalizado la venta de la tasadora al fondo de capital riesgos estadounidense Advent por una cifra cercana a los 100 millones de euros, según informaron a EFE fuentes del sector.

La operación se ha cerrado en el consejo de administración que ha celebrado hoy la sociedad de tasaciones inmobiliarias Tinsa, después de que la operación recibiera hace casi dos semanas el visto bueno del Banco de España.
Tinsa, la tasadora con mayor volumen de operaciones, está participada por la Confederación Española de Cajas de Ahorros -CECA- y cerca de una treintena de cajas.  

RBS QUIERE VENDER MÁS DE 1000 MILLONES EN PRESTAMOS VINCUADOS AL SECTOR INMOBILIARIO ESPAÑOL

Visto en Expansion. ¿Desinvierten para conseguir una plusvalía o salen corriendo de un mercado antes del colapso?. Pensemos que RBS es socio del Santander, banco que suele destacar porque tiene claro que quien dá primero da dos veces. Además de  ser el dueño de un 2,3 % del capital el Santander quiere comprar parte de la red del RBS, a lo que Bruselas ha dado el visto bueno. Seguro que Botín no compra.

Royal Bank of Scotland (RBS) sondea entre potenciales inversores la venta de una cartera de préstamos vinculados a inmuebles comerciales en España valorada en 1.000 millones de libras (1.143 millones de euros).

Para la colocación ha contratado los servicios del banco de inversión Morgan Stanley, que se encargará de evaluar el interés entre el capital privado por estos préstamos.

En concreto, el diario 'Financial Times' precisa que gran parte de la cartera se compone de préstamos cuya garantía son inmuebles comerciales en España y forma parte de los 250.000 millones de libras (285.904 millones de euros) en activos identificados como "no estratégicos" por la entidad.

RBS concedió préstamos a varios de los principales promotores inmobiliarios del mercado español durante los años de crecimiento de la burbuja inmobiliaria, así como a inversores británicos que adquirieron inmuebles en España, cuyo mercado es uno de los más afectados por la crisis en el sector.

Por el momento, el rotativo afirma que los inversores se mantienen a la expectativa de nuevos detalles sobre la venta que serán desvelados por RBS este mes.

"La operación será similar a la planeada en Reino Unido, donde RBS está negociando con inversores la venta de una cartera de 3.000 millones de libras en préstamos inmobiliarios", apunta el periódico, que advierte de que "sólo un pequeño grupo de inversores" se encuentra en disposición de acometer la operación ante las dimensiones de la cartera a la venta y las dificultades de distinguir entre préstamos recuperables e incobrables.

A este respecto, 'Financial Times' cita entre los potenciales interesados a firmas de capital privado como Lone Star, Blackstone, Whitehall de Goldman Sachs, así como el fondo inmobiliario de Morgan Stanley y señala que los potenciales inversores buscan "significativos descuentos" ante los riesgos que acarrean estos préstamos.

REYAL URBIS VENDE UNA DE SUS SEDES EN MADRID AL CENTRO CULTURAL DE CHINA

Cotizalia
La inmobiliaria Reyal Urbis ha vendido una de sus sedes corporativas en Madrid al Centro Cultural de China por 16,6 millones de euros, informó hoy la compañía en un comunicado.
Según Reyal Urbis, este edificio de oficinas, ubicado en la calle General Pardiñas (centro), pasará a ser la sede del futuro centro cultural chino, en base a los acuerdos firmados por el Gobierno español y la República Popular de China.
La inmobiliaria añadió que esta operación supone "el cumplimiento de un importante hito" previsto en el plan de negocio aprobado en el acuerdo de refinanciación de su deuda que firmó el pasado mayo con cerca de 41 entidades acreedoras, y que ha supuesto para Reyal plusvalías por valor de cuatro millones de euros.

El Estado renuncia a 8.400 millones por no hacer los deberes inmobiliarios

Estupendo artículo en Expansión . Si al final solo hay que copiar las buenas ideas....

"Edificios centenarios, poco o nada actualizados y con miles de metros cuadrados infrautilizados. Así es gran parte del patrimonio inmobiliario que el Gobierno posee en Madrid, cuya gestión depende de Economía tras la creación este año de la Agencia patrimonial del Estado.

                                  gráfico en PDF

Una situación que se encuentra muy lejos de la estrategia que han puesto en marcha las grandes empresas españolas para rentabilizar con éxito sus inmuebles. Mientras el Gobierno anuncia nuevos impuestos para recuperar las arcas vacías del Estado, acumula un tesoro inmobiliario que ha renunciado a explotar y por el que podría ingresar hasta 8.400 millones de euros.
Tan sólo en Madrid, el Gobierno Central cuenta con 208 edificios, donde distribuye las oficinas dependientes de las carteras ministeriales. La mayoría de estos inmuebles (147) están en régimen de propiedad, y sólo un pequeño porcentaje (el 13,2%) son en alquiler. El Gobierno mantiene en su cartera 2,57 millones de metros cuadrados (equivalentes a 340 campos de fútbol) que, en algunos casos, ni siquiera están siendo utilizados.
Vacío
Éste es el caso de un palacete ubicado en Marqués de Salamanca, antigua sede del Ministerio de Exteriores y que, con un valor actual de 239 millones de euros, se encuentra vacío desde hace casi siete años, a la espera de una reforma que le permita ser habitable.
Según un informe elaborado por la consultora Aguirre Newman sobre el patrimonio inmobiliario del Estado, al que ha tenido acceso EXPANSIÓN, la gestión de estos inmuebles, aún teniendo en cuenta la situación actual del mercado, liberaría ingresos superiores al último Plan E que puso en marcha el Gobierno de más de ocho mil millones de euros. Esta cantidad supera gran parte de los presupuestos ministeriales. La cartera de Economía, por ejemplo, cuenta con una partida de 2.816 millones de euros para 2010.
La venta de sus edificios en Madrid supondría sólo una pequeña parte del total con que cuenta la Dirección General del Patrimonio del Estado, que tiene censados más de 40.000 inmuebles en toda España. Otros Gobiernos europeos, como el francés y el británico, ya han incluido en sus respectivos planes de contención económica el reajuste de su patrimonio inmobiliario.

Según Aguirre Newman, tras la venta, la Administración podría alquilar oficinas más modernas, con unas rentas mensuales de 20 euros por metro cuadrado, una cantidad que podría verse sensiblemente reducida, gracias al cierre de contratos de larga duración y su perfil de inquilino seguro.
La arquitectura de los actuales edificios de la Administración, algunos construidos hace más de cinco siglos, provoca que tengan muchos metros cuadrados sin aprovechar. Según el ratio de eficiencia utilizado por la consultora –que sitúa el espacio medio de metros cuadrados por empleado en 20, frente a más de los 35 actuales–, el Estado podría prescindir del 34% de la superficie de sus edificios. La Administración podría ahorrarse 775.000 metros cuadrados (una superficie equivalente a más de la mitad del parque de El Retiro) si llevase a cabo un proceso de optimización como el que están implantando las grandes empresas. Este espacio sobrante, que incluye edificios vacíos así como salas sin uso, podría generar fuertes ingresos, ya sea a través de su venta o alquiler.
Si el Gobierno optase por vender la superficie desocupada, obtendría unos 2.865 millones de euros. En esta cantidad, se incluirían los gastos de rehabilitación de los edificios singulares, para facilitar su venta, y la renta de ocupar nuevas oficinas. En el caso de alquilar el espacio desaprovechado, el Estado ingresaría 186 millones anuales y recuperaría la inversión en la rehabilitación de los inmuebles en 4,6 años.
Otra de las opciones para optimizar los 147 inmuebles que mantiene en propiedad es incluirlos en una sociedad Socimi (vehículo creado en plena crisis inmobiliaria para sacar a Bolsa carteras de activos en patrimonio). De esta forma, se obtendrían unos ingresos recurrentes y se daría impulso a estas sociedades, que no ha generado el interés esperado por el Gobierno para paliar la crisis inmobiliaria.
Casos de éxito
La venta de activos inmobiliarios no es una fórmula exclusiva de la industria privada. Muchos países europeos han llevado a cabo políticas de optimización de inmuebles.
- Francia: Mantiene, desde 2005, un proceso de desinversión de su patrimonio que ha generado 3.000 millones de euros.
- Reino Unido: Traspasó, a través de una concesión, 1,7 millones de metros cuadrados de activos, propiedad de la seguridad social, por 4.000 millones de libras. El Gobierno británico puede recuperar su propiedad en 30 años.
- Italia: Ha realizado un inventario de los inmuebles que no cumplen su función. Éstos podrán ser trasferidos a las regiones y venderlos para reducir su déficit."