La rebaja del IVA. ¿La solución?

En internet existe eso que algunos como @PakoRho llaman infotoxicación. Un exceso de información,  muchas veces es redundante, otras interesada y siempre excesiva, que a final nos satura y aburre. Pues con la rebaja del IVA de las viviendas nuevas estamos un poco en eso. Me quedo con una noticia de idealista sobre el particular, que creo es esclarecedora por la diversidad de las opiniones vertidas. Y a continuación mis comentarios

El Gobierno subió el IVA hace 13 meses en 1 punto para vivienda nueva (+ recaudación), eliminó la desgravación por vivienda habitual (idem) y ahora rebaja el IVA (que solo afecta a las viviendas nuevas), basicamente en poder de las entidades financieras, con lo que les hace el favor a los bancos y no al comun de los ciudadanos.Recaudo menos y beneficio fundamentalmente a los bancos, esos que a veces son los culpables de todo.

La rebaja es más bien pírrica, porque en una operación de 200.000 € el ahorro es de 8.000. Descuento que si el comprador quiere cerrar seguro que se lo hacen sin ningun problema.
Además, creo que nadie va a decidir la compra o no por ese porcentaje.
Solo hasta el 31 de Diciembre. Un breve plazo que no va a arreglar nada, como la de la limitación a 110.

Las viviendas usadas deberán aplicar una rebaja similar a sus precios si quieren seguir manteniendo las diferencias con la nueva.
En resumen, una gran aportación al sector para su dinamización. Suena a improvisación y a experimento sin fundamento. Si estas son las medidas del Gobierno para sacar al sector del coma en que se encuentra, que lo digan para emigrar lo antes posible. A ver si alguen se anima en entrar a favorecer el acceso a la financiación que es creo el problema principal.

El articulo completo podeis leerlo aqui.

El precio de la vivienda cae un 6,6% interanual seguhn TINSA

De Idealista saco esta noticia, no menos cierta por esperada. Y creo que se quedan cortos...Me da la impresion que una cosa es la tasación, y otra el mercado, donde las operaciones que se realizan experimentan bajas bastante mayores que el 22 % desde máximos. Buen fin de semana a todos.

El precio de la vivienda en españa intensifica su descenso en junio, al caer un 6,6% interanual frente al 5,9% del mes anterior, según la tasadora Tinsa. el descenso acumulado desde máximos de 2007 se sitúa ya en el 22%

así, el segundo trimestre concluye con un ligero descenso del valor de las viviendas, según Tinsa.

Todas las zonas analizadas en su informe presentan mayores descensos interanuales que el mes anterior, si bien la “costa mediterránea” es, nuevamente, la que ha liderado el proceso con un 8,7% de bajada en los precios de la vivienda. le siguen las áreas englobadas en “capitales y grandes ciudades”, con una caída del 7,3% y las “islas baleares y canarias”, con una disminución en el precio del 7%

Por debajo de la media se sitúan las “áreas metropolitanas”, con un recorte del 6,1% en el último año y, por último, el “resto de municipios” no englobados en las categorías anteriores, con un descenso del 5%

desde máximos de 2007, la zona de la “costa mediterránea” es la que lidera los descensos, con un 28,8% de bajadas. las “capitales y grandes ciudades” le siguen, con una caída en los precios del 23,4%, seguidas de cerca por las “áreas metropolitanas”, con el 22,9%. las viviendas ubicadas en las “islas baleares y canarias” experimentan ya una caída en los precios del 20% desde su máximo y las del “resto de municipios” suman un recorte acumulado del 18,6%.

¿cómo afecta al precio de la vivienda el encarecimiento de las hipotecas? (tablas)

el idelista sigue ofreciendo informacion valiosa. Si este sistema se hubiera aplicado por parte de las entidades financieras sin excepción otro gallo nos cantaria ahora. 

Conclusión. El valor de una vivienda para un comprador es el 35 % de los ingresos de su unidad familiar (el importe de la hipoteca que puede conseguir) más sus ahorros, que deben ser en torno al 30 % de dicho valor (entrada + gastos). Calcular el salario medio en España y veremos el precio medio de las viviendas a vender, o su tamaño... con los parametros actuales. Con el euribor al alza y los requisitos de concesión de los creditos al alza, veremos a donde llegamos pero, compradores, hay que ser cautos. Hace 2 veranos el euribor estaba en el 5 %.

El interés medio que los bancos aplican a sus hipotecas variables ha subido en los últimos meses de Euribor + 0,50 a tipos mucho más cercanos a Euribor+1,00, según el portal hipotecario HelpMyCash.com. Este encarecimiento, además de afectar a la cuota mensual, va a suponer un cambio en cuanto al préstamo máximo que podemos pedir al banco y, por ende, al precio de la vivienda que cada sueldo va a poder permitirse

Las siguientes tablas muestran qué hipoteca y qué vivienda nos podíamos permitir antes de verano del 2010, cuando el interés medio era de Euribor + 0,50% y cuál es nuestra capacidad adquisitiva ahora que los bancos no suelen ofrecer diferenciales inferiores al 1%:

Para calcular estas cifras, hemos partido de 3 normas:

1. El banco no nos ofrecerá una hipoteca con una cuota superior al 35% de nuestros ingresos. Por ejemplo, si cobramos 2.000 euros al mes, nuestra cuota máxima será de 700

2. No debemos firmar un préstamo sin comprobar que, si subiera el Euribor, podríamos seguir pagando. Según recomendaciones del Banco de España, es necesario hacer los cálculos con un Euribor al 5% (como el de hace 2 veranos, sin ir más lejos)

3. Las entidades no suelen conceder hipotecas superiores al 80% del valor de tasación de la vivienda. Hay que recordar que si la casa que queremos vale 125.000 euros (primera casilla de la primera tabla), el banco nos dejará un máximo de 100.000

Conclusiones

Sólo por el encarecimiento de los diferenciales en las hipotecas (y sin contrar con otros criterios que pueda haber endurecido la banca):

- Las personas o parejas con unos ingresos de 2.000 euros al mes

Antes podían adquirir una vivienda desde 125.000 euros hasta 168.750, dependiendo de en cuántos años pagaran la hipoteca, pero, a causa de la subida de intereses, ya solo pueden permitirse casas entre 118.750 y 156.250 euros.

Reducción de su capacidad adquisitiva: 5%

- Ingresos de 3.000 euros al mes

Las personas con estos ingresos podían permitirse comprar una casa de hasta 250.000 euros (consiguiendo una hipoteca a 40 años). Ahora pueden adquirir vivienda por un precio máximo de 237.500 euros.

Reducción de su capacidad adquisitiva: 5%

- Ingresos de 4.000 euros al mes

El aumento de medio punto en el interés medio de las hipotecas concedidas por los bancos ha hecho que las personas que cobran 4.000 euros al mes hayan pasado de poder comprar casas de más de 337.000 euros a adquirir viviendas con un precio máximo de 318.750 euros.

Reducción de su capacidad adquisitiva: 5,5%

- Ingresos de 5.000 euros al mes

Contar con 5.000 euros al mes significaba, hasta hace unos meses, poder pedir un préstamo de hasta 315.000 euros y tener acceso a una vivienda con un valor en el mercado de 425.000 euros. Ahora, sin embargo, el préstamo máximo que pueden pedir estas personas será de 315.000 euros y la casa más cara que podrán comprar, de 393.750 euros.

Reducción de su capacidad adquisitiva: 7,3%

Hay que tener en cuenta que la diferencia puede ser aún mayor en cuanto la banca "toque" las otras variables que rigen la concesión de hipotecas. así, si en vez de un 20% de entrada y un 80% de hipoteca nos exigieran unos porcentajes más exigentes (70/30 por ejemplo), nuestra capacidad de compra también disminuiría. Lo mismo que si en vez de un 35% de nuestros ingresos para pagar la hipoteca, nos exigen un 25 ó 30%

El único punto positivo es que esta subida de intereses ha llegado en un momento en que el precio de los pisos parece seguir bajando, poco a poco. Por eso, si antes de verano le habíamos echado el ojo a una casa que rozaba el límite de nuestras posibilidades, aún será posible adquirirla si ha rebajado su precio en al menos un 5%

Para despedir el año. ¿Caera el precio en 2.011? Gracias al suelo.....

El el idealista dan en el clavo. Si un componente muy importante del precio final de la vivienda baja sensiblemente, las viviendas que puedan aprovechar ese nuevo precio (las que no se han construido todavia) serán capaces de salir al mercado en mejores condiciones que las existentes, condenando a esta ultimas a ajustarse al mercado o a "fosilizarse", convirtiendose en zombies. Si no lo queremos entender, pues no lo entenderemos, pero porque no queremos.

  

Y la distancia entre unas y otras no hará más que aumentar, ya que esas viviendas no vendidas o paradas se deterioran por el transcurrir del tiempo e incluso por robos, y en consecuencia  habrá que repararlas con el correspondiente coste. ¿Merece la pena esperar?. Feliz año nuevo a todos, y suerte que nos va a hacer falta.

El precio de la vivienda está condenado a caer con fuerza en españa ya que apenas ha bajado la mitad que el alquiler y 20 veces menos que el precio del suelo. además, en 2011 la necesidad de los bancos de quitarse lastre inmobiliario y los cambios en la desgravación por compra de vivienda presionarán al precio hacia abajo.

El precio del suelo se ha derrumbado un 59,1% en un año, según datos oficiales, pero la vivienda sólo ha caído un 3,4% en ese mismo periodo. pese a ello se inician pocos proyectos residenciales. los expertos ya pronostican una bajada del precio de las nuevas obras que se desarrollen a causa del abaratamiento de su principal materia prima.

Promotores y bancos han sostenido el precio de las casas esperando la llegada de tiempos mejores, pero el alza del iva en verano, la reducción de las ventajas fiscales a la compra a partir de 2011 y el aumento de las previsiones exigidas por el banco de españa, que incrementa la presión sobre las entidades financieras para deshacerse de sus pisos, probablemente hagan variar la situación

quo vadis, vivienda? 10 conclusiones del ll coloquio inmobiliario de idealista.com

Sin comentarios. Lo único que me parece más triste que las conclusiones es tener que traducir "quo vadis?. Si no se conoce por la cita bíblica, al menos sí por la película homónima, que reponen nuestras televisiones todos los años en Semana Santa. Si se entera el pobre Henryk Sienkiewicz se revolvería en su tumba.

idealista.com celebró el pasado jueves 11 de noviembre una segunda edición del desayuno de trabajo denominado "quo vadis, vivienda?" (¿adónde vas vivienda?). a la cita acudieron diversos perfiles como profesionales del mercado inmobiliario (asesores financieros, comercializadores de viviendas para bancos, consultores inmobiliarios y brokers hipotecarios) y periodistas/bloggers de perfil económico-financiero. la mesa se completó con diversos integrantes de idealista.com y todos compartieron sus ideas sobre qué deparará para el mercado inmobiliario 2011, que sin duda será un año muy importante.

el próximo ejercicio será uno de los más inciertos de los últimos años para el sector inmobiliario. el tono mayoritario de la mesa fue de desconfianza respecto a lo que se avecina para los próximos meses. entre los motivos y las consecuencias se señalaron:

1) los bancos y cajas van a tener más pisos

el inventario de pisos de bancos, lejos de bajar, subirá, ya que además de los problemas como el paro, muchas entidades se enfrentan en 2011 al fin de las refinanciaciones que hicieron a algunos promotores y les llegarán más viviendas. por estos motivos y por los cambios de la política de provisiones del banco de españa, los bancos deberán afrontar más gastos por tener sus viviendas

consecuencia: el precio de la vivienda bajará y muchas entidades serán agresivas en sus precios para reducir su stock

2) la situación de muchas entidades es delicada

la banca está en un dilema: o bien preserva los fondos propios intentando no sacarse de encima activos inmobiliarios con pérdidas o bien genera liquidez vendiendo con rebajas. de momento la mayoría de entidades han optado por la primera opción ya que hasta ahora les ha sido fácil generar liquidez (vía captación de depósitos o financiación barata del Bce). para algunas entidades, que se han dado cuenta de que probablemente es mejor sacar ahora la mayor parte de activos que tienen en balance que seguir esperando y aplazando el problema, la situación puede empezar a cambiar

consecuencia: el mercado de pisos de bancos puede partirse en dos. los bancos y cajas en mejor situación financiera podrán rebajar más los precios y ser más baratos, pero habrá otros que no podrán y serán caros

3) escaso acceso al crédito

la banca se está empezando a dar cuenta de que los activos inmobiliarios “están vivos” y "piden comer" (las promociones se deterioran con el paso del tiempo, hay vandalismo, se cobran impuestos y hay que hacer provisiones). en resumen, se requieren recursos para mantenerlas. además, hay pérdidas inmobiliarias aún ocultas en los balances de los bancos que irán saliendo con el paso del tiempo

consecuencia: estos problemas seguirán limitando la capacidad de la banca de dar crédito y el que lo hagan no será barato

4) cambio generacional a compradores sin ahorros

los formadores de hogares actuales deberían ser parejas jóvenes, pero dicho segmento de la población está en muchos casos sin ahorros y/o con un trabajo precario. el fin del baby boom como formadores de hogares también provoca que cada vez lleguen a la edad de comprar casa hijos únicos, que a medio plazo heredarán una o varias casas. además, están viviendo el derrumbe de una burbuja inmobiliaria, por lo que su predisposición a comprar casa no es tan imperiosa como en generaciones pasadas, viendo con mejores ojos que otras el alquiler

consecuencia: mucha gente se está presentando a comprar casa sin ahorros e incluso con créditos (coches, vacaciones...) sin terminar de pagar. para comprar, estos perfiles necesitan una financiación del 100%, que en condiciones normales no es viable. actualmente sólo encontrarían salida pisos de bancos y cajas

5) recorte a la desgravación

quien compre casa a partir del 1 de enero de 2011 ya dependerá de sus ingresos para tener acceso a las desgravaciones o no. se trata de un cambio importante y que rompe con toda una tradición en el sector

consecuencia: parece que durante los primeros meses del año la desgravación afectará a la baja a la venta de viviendas, pero, pasado el primer shock, la mayoría de expertos espera una mejora de cifras especialmente en el segundo semestre. en cuanto a precios, no queda claro si habrá una rebaja de los precios por la presión de la demanda o si el vendedor mantendrá el tipo

6) el problema está en el suelo

los pisos que están terminados se podrán vender antes o después, pero el gran problema que afrontan los bancos son los suelos adquiridos de las promotoras a precios desorbitados. además, hay suelos sin ningún tipo de futuro ya que no hay demanda para desarrollar planes de urbanismo en aquellos que se quedaron sin ser urbanizados o que lo están en zonas inundadas de viviendas sin vender

consecuencia: algunos suelos se podrán transformar en pisos pero otros serán engullidos por los balances de los bancos con el paso de los años

7) la situación económica no acompaña

la incertidumbre económica, el desempleo y la inseguridad laboral pesan en el ánimo de los compradores. no se espera una mejoría de estos factores a corto plazo. el euribor cotizará poco a poco la cercanía de una subida de tipos de interés y seguirá al alza

consecuencia: la demanda de vivienda seguirá cauta por ambos aspectos, que desincentivan a comprar. de nuevo, si la situación general mejora en el segundo semestre de 2011, se verá un sector inmobiliario más saludable

8) competencia a cuatro bandas

hay zonas de españa donde se venden pisos de bancos, de promotores, de vpo por los organismos y de particulares. se critica la venta de viviendas de protección oficial en zonas donde ya hay sobreoferta de casas. por otro lado, se alerta también de lo contrario: hay zonas al norte de madrid donde no hay posibilidad de comprar una vivienda nueva porque no la hay

consecuencia: en las zonas de competencia feroz el precio tiende a bajar pero es una mala noticia para los vendedores

9) promoción de viviendas anémicas durante años

aunque hemos asistido a años de cerca de 800.000 viviendas nuevas construidas al año, algunos asistentes apuestan por que no se producirá una construcción muy superior a las 80.000-120.000 durante bastante tiempo. además, se estima que sólo se construirá en sitios puntuales, con demanda asegurada

consecuencia: muchos compradores que deseen una vivienda nueva en una zona de demanda destacada no podrán acceder a ella y el sector se pasará años digiriendo los excesos del pasado

10) vender se vende, pero al menos a -30%

en españa se vende, pero sólo parte de las viviendas y siempre que estén con un considerable descuento. se habló de al menos el 30% desde máximos y para activos sin problemas de estado y/o situación. aunque hace años dicha cifra de desplome habría sido calificada de locura, ahora los que están cerca del mercado hablan de ella y la asumen con una gran normalidad

consecuencia: todo lo que quede por encima de ese precio no será vendido a corto plazo

en está edición del quo vadis vivienda han participado  rafael valderrábanobásicohomes), carlos ferrer-bonsoms (jones lang lasalle), mikel echevarren (irea), juan villén (capitae), remo (el blog salmón),  miquel roigexpansion.com), rubén j. lapetra (cotizalia), jesús pérez (financialred), enrique utrera (lainformacion.com), vicente varó (unience)y josé maría huchgurusblog). por parte de idealista.com asistieron fernando encinar, jefe de estudios, maría martínez, encargada de la organización del evento, y daniel montero, responsable de idealista news y que fue el encargado de moderar el debate ( ( (

octubre negro: récord histórico de bajadas de precio en idealista.com (gráfico)

Personalmente me fío de los informes que realiza idealista.com. Además de ser el portal inmobiliario líder en España, ( 677.943 anuncios, 3.782 nuevos hoy) se toman en serio su trabajo. Si habéis utilizado el servicio o sois clientes lo habréis visto. Y aprovechan esa ingente cantidad de información con índices que a mi modo de ver reflejan fielmente el estado del sector. Ahí va este.

Aumenta el pánico vendedor entre los vendedores de vivienda que ven que o cierran la operación antes de final de año o en 2011 les costará aún más vender. y lo están haciendo vía precio: el repunte de las ventas por las restrinciones de ayudas fiscales a partir de 2011 está provocando una pequeña revolución entre los propietarios que están bajando el precio de sus casas a un ritmo nunca visto

Así, idealista.com  registró en su base de datos un total de 22.772 bajadas de precios en inmuebles de segunda mano en España durante octubre, en el mayor descuento colectivo de su historia. el dato es un 80% superior al del mismo mes de 2010 y un 15% al del mes anterior

De esta forma continúa la carrera por vender su vivienda cuanto antes ante las previsiones de los expertos de una severa caída de las ventas a partir de enero. muchos piensan que actualmente se están acumulando muchas operaciones porque se están haciendo compras que llevan retrasándose meses y también adelantando otras que se iban a hacer más adelante pero que por el recorte de las deducciones fiscales se están haciendo ahora

En total, un 6,5% del total de viviendas anunciadas en idealista.com realizó algún descuento en su precio durante octubre. para realizar este estudio, idealista news ha tomado como referencia inmuebles que no hayan bajado de precio más de un 50% (para minimizar el posible impacto de erratas al meter el precio) y aquellos que no hayan bajado de precio más de dos veces
Precios

La rebaja media realizada por vivienda se incrementó en octubre hasta llegar al 7,9%. entre los motivos se encuentran los recortes realizados por los bancos y por cada vez más profesionales. en euros, el descuento medio fue de 25.042 euros y el montante total que supusieron todos esos descuentos equivale a 570 millones de euros, el más alto de todos los tiempos. en lo que llevamos de año, los recortes totales superan ya los 4.150 millones de euros

Todo esto provocó que el precio de la vivienda en España bajase sólo en octubre un 0,6%, según el último índice de precios de idealista.com, la mayor caída en lo que llevamos de año.

Provincias

Madrid, Zaragoza y Barcelona fueron de nuevo las zonas donde más dueños decidieron recortar en octubre el precio de su inmueble. en total, un 10,8% de las viviendas de Madrid anunciadas en idealista.com bajó de precio en octubre, por un 8,3% en Zaragoza y Barcelona. además de Ceuta y Melilla, Lugo, Girona, Lleida y Orense son las provincias donde mayores descuentos medios se hicieron, el 10% de recorte medio.

11 x 5 de Idealista.news. La crisis en 1ª persona

"11x5" es un nuevo proyecto de idealista news mediante el que se pretende ofrecer una radiografía de cómo diferentes perfiles sociales de toda españa afrontan la complicada situación socio-económica actual y del mercado inmobiliario en particular. durante 11 semanas y en capítulos de 5 minutos de duración cada uno, cada miércoles los entrevistados confesarán ante nuestras cámaras sus preocupaciones, expectativas, intereses y deseos con los que afrontan el entorno actual. "

He seleccionado este en concreto porque es un caso en mi ciudad y del que además conozco varios casos similares. Es una visión concreta, alejada de cifras, estadísticas y escenarios macroeconómicos. Es de verdad.

EL PRECIO DE LA VIVIENDA USADA EN ESPAÑA ACELERA SU CAIDA EN EL TERCER TRIMESTRE CON UN DESCENSO DEL 2,7 %

Según el informe de evolución de precios que publica el portal inmobiliario idealista.com, el precio de la vivienda usada en españa vuelve a acelerar su caída tras el verano registrando en el tercer trimestre un descenso del 2,7% que ha dejado el precio del metro cuadrado en 2.309 euros. sólo tres comunidades han terminado el ejercicio trimestral con crecimiento en el precio de sus viviendas de segunda mano: 

Baleares (3,7%), Cantabria (0,2%) y Galicia (0,2%). En Euskadi los precios se mantienen sin oscilación y en el resto de las comunidades bajan siendo el de Murcia (-4,6%) el decremento más destacado. la tendencia general sigue siendo bajista: sólo el 35,3% de los municipios en los que idealista.com ha analizado la evolución trimestral han mantenido sus precios al alza 

Principales mercados
Durante el tercer trimestre del año el precio de la vivienda de segunda mano en
Barcelona permanece prácticamente invariable: una bajada del 0,5% deja el  metro cuadrado en 4.065 euros, por debajo del registrado en el primer trimestre de 2005, cuando se situaba en 4.092 euros/m2. desde que alcanzara su precio máximo en el primer trimestre de 2007 (4.888 euros/m2) Barcelona acumula una bajada del 16,8%.

El precio de la vivienda usada ha vuelto caer en Madrid durante el transcurso del tercer trimestre. la bajada de precios, que se había ralentizado a lo largo del último año, vuelve a pronunciarse experimentando un decremento del 1,3% y se sitúa en 3.780 euros/m2, lo que se pedía en el tercer trimestre de 2004 (3.743 euros/m2). Si tomamos como referencia su máximo histórico, alcanzado en la capital el segundo trimestre de 2007 (4.315 euros/m2), la caída acumulada es del 12,4%. Durante el tercer trimestre de 2010 el precio medio de la vivienda usada en Valencia capital encadena su undécimo trimestre de consecutivo de caídas. el ritmo de descenso en la capital del turia parece acelerar suavemente con el decremento del 1% de este trimestre, que sitúa el precio del metro cuadrado en 2.312 euros. la caída acumulada desde el precio máximo, alcanzado en valencia durante el segundo trimestre de 2007  (2.861 euros/m2), es del 19,2% .

Otras Capitales

Por el contrario, en el resto de los grandes mercados predominan las subidas de
precios. la mayor se experimenta en Palma de Mallorca (4,8%), seguida por San
Sebastián/Donostia (3,8%; 4.891 euros/m2) que se consolida como el municipio más caro de españa. Bilbao sube un 1,1% y Sevilla un 1,4%, mientras que en Zaragoza los precios descienden un 1,6%.

Puedes descargar el informe completo desde aqui